城市規劃導論(二)------不可預測 #590

作者:歐神 2020-11-23 09:27:14 人閱讀

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城市規劃導論(二)------不可預測 #590

政府擁有強大而可怕的力量。

最可怕的是,這股力量還不可預測。

一)城市生長

中國和外國房地產市場最主要的一個不同,在于中國的增長率非?。

中國的GDP年均復合在8%左右。按照這樣的速度,實體國力每九年翻一番。

因為城市和建筑本身就是實體財富的一種。中國速度,部分意味著中國的城市和城鎮建成區,每八九年翻一翻。

如果各位熟悉上海歷史的話,就會知道二十年前,1995年,上海所謂“郊區”的邊緣是什么。

是徐家匯!

是中山公園。是浦東南路。

而到了金橋,已經全部都是養雞養鴨的農田了。

如果是北京老土著的話,則對于北京修三環,塵土飛揚記憶尤深。過了三環,一般就是荒郊野嶺可以飆車的地方了。

大約十年之前,上海的邊界擴展到了莘莊。到了2015年,莘莊已經成了不折不扣的市中心。郊區的概念,成了泗涇,松江。

我們常常說笑話,某移一代給家里寄家書。說是已經在上海落腳,住進了市中心。家人問,“市中心哪里啊”。

黃金地段,寶山大華”。

我們舉這個例子,主要是告訴各位,中國正處于急劇的“城鎮化”過程中。

所有的中國大中型城市,都在飛速地成長。

作為城市定義的無論“人口”還是“建成區”,這二項指標都在飛速發展。

城市每隔十年就擴大一倍。

二)政府的力量

政府具有強大的力量。通過中央金融,政府每年可以取走全社會10%左右的財富。

再加上稅費,壟斷牌照,輿論和媒體機器。政府力量強到如Levithan一樣大怪獸。

政府力量有多強。一句話可以形容:“花十年時間,政府可以把中國所有城市全部都打造一遍”。

因為中國的國力,每過八九年就翻一翻。城市每過八九年就大一倍。

你給政府八九年的時間,政府的力量甚至可以大到打造一個新的鄭州!

在上一篇中,我們說到了十八蜂巢圖:

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然后我們“煞有其事”地分析,在各大CBD確定的情況下,哪一些地理位置到各大商圈距離最短。哪一些地理位置對于固定行業(如IT,航運,寶鋼)來說,生活半徑最短。

但其實這些分析,都是酸臭腐儒,盲人摸象。

因為社會變遷實在太快了。等你分析了半天,抬頭一看,全社會的商圈可能已經變成了如圖:

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那你還玩什么呀,趕緊洗洗干凈,往東奔吧。

當時代劇烈變遷時,重要的不是現有資源的優化。

而是盡量抓住變遷的節奏。

三)三面臨水

政府的力量實在太龐大了,宛如大象闖進了瓷器店。

他完全可以平地打造一個深圳,而把千年華南中心城市廣州,貶為一個副手。

他也可以打造重慶,目前重慶GDP已接近成都1.8倍。西南核心早已易主。

但是,真正令炒房客畏懼的,不是這股力量之龐大。而是這股力量之不可預測。

有一件事你一定要清楚知道,“政府做決策,絕不是最經濟最有效率的”。

如果政府做事,是“聰明”的。是有效率,有理智的。

那政府的“下一步”是可以預測。智者可以推算的。

如果政府做事是低效率,愚蠢,燒錢的。

那神仙也猜不到他下一步會做什么。

舉個例子,1990年的“浦東開發”,上海人就想破頭也想不到,他究竟要干什么。

熟悉那段歷史的人一定都知道,當年上海旅行社還有一個旅游節目:“二龍戲珠”。

專門帶外地人來參觀南浦大橋+楊浦大橋+東方明珠。

說是1991年投資8.2億。南浦大橋是全世界排名第三的疊合梁斜拉橋。技術難度領先,工藝復雜。如何如何雄偉云云。

上海人就想不懂了。你如果真的要搞一個“xx開發”,你為什么不放在松江?

松江四面全是陸地。你要去松江,拉二條高速公路很容易。

何必搞跨江大橋這么麻煩。

你覺得“二龍戲珠”如何宏偉,如何工程復雜。其實經濟學上都是浪費。

陸家嘴本身是一個半島地形。幾乎三面臨水,進出陸家嘴極不方便。

當“開發陸家嘴”之后,剩下的事幾乎全都是在給它打補丁。

進出延安路隧道,每天都堵塞得快死人。為了緩解陸家嘴交通難題,才陸續修了復興路隧道,人民路隧道,新建路隧道。

這些隧道,再加上彼此之間的換乘和并軌,把陸家嘴搞得象個大迷宮。沒導航幾乎不能開車。

可即使這樣,陸家嘴還是交通死地。他本身的半島地形,就決定了交通絕不可能方便。根本不適合做大型CBD。[1]

在此以后,浦東陸續拉了十九條過江通道,消耗了無數無數銀兩。

開發浦東”的珍貴投資,就這樣全浪費在大橋隧道上了。

其實浦東根本就不應該開發。你開發松江多好。建設成本絕對大大省錢。

如果你按照“效率”原則。你是絕對猜不到政府會開發哪里的。

因為開發浦東的資金,不是上海市政府的。是中央給的。領導覺得陸家嘴風水很好,頗有王霸之氣,于是就圈了一圈。這叫考慮重點不一樣。

四)不可預測

如果一個城市的規劃是“有效率”的,那么他大致是可以預測的。

譬如說,一般認為,較有效率的是“攤大餅”模式。

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如圖,新城繞著老城的邊緣,一圈圈建設出去。

這樣的方式,可以最有效的利用老城的資源。成本很低。

同時,每一個決策盡量由“民營企業”來做。盡量讓個人選擇成本最低的地方。則市場自然會根據交通成本,來配置合理位置。

另外一種模型,則是認為應該大力發展衛星城。然后靠高速通道和市中心交通。

例如:

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這其中的每一個衛星城,都可以盡可能地在內部實現“工作---生活---溝通”。而不用趕往市區。減輕交通壓力。

這個模型的缺點是,一般能活得下去的衛星城,都是“功能單一”的產業。

例如寶山鋼鐵,金山石化,外高橋電廠。一個寶鋼就是一個小城市,自然不用往返市區。

但是真正的現代Metropolitan,往往是一個復雜的創新綜合體。他體現在復雜性,而不是單一性。

只有在數千萬人的市中心,才能產生偉大的文學,藝術,創意,新產業,VC,宗教思想,理想和勇氣。而衛星城,簡直和農村差不多。

所以大城市的核心還是要靠“母體”。還是要靠當中那個圓盡可能地大。堵車還是不可避免。

復雜生態才能產生高等文明。

以上都是正常城市?墒窃谥袊,我們還能發現“2B城市”。

2B城市的含義,是領導突然一拍腦袋。在無數“規劃系高才生”師兄的抗議反對聲中,非要搞新區,非要搞上千億的大工程。

按照官場標準的說法,“規劃就是一張擦靴紙”。


市場導致的城市擴張模型:

2.6.jpg

2B領導導致的城市擴張模型:

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我們知道下一種模型是沒有效率的?墒穷I導喜歡啊。

全新規劃,徹底平整,多漂亮啊”。

上千億的工程,投資不怕大,投資只怕不大。原因你懂的”。

市場的力量是微弱的,緩慢的。

我們說“銀川新城”,雙子城之間會被緩慢填滿,因為效率。

可是這個效率,是精打細算,是一分一毫,是潤物無聲的。

而政府的力量是“爆裂”的。高層官員一揮手就是千億投資。平底上可以興起一座座百米大廈。一拉就是幾平方公里的新城。

虧損,虧損怕什么。政府最不怕的就是虧損。

最關鍵的是,他還擁有大量力量。力量大到了每過八九年就可以重建一套老城區。

又有錢,又任性。

超級超級有錢,超級超級任性。

既然這樣,你還精打細算研究什么地段啊。

大家費盡心機猜“政府的下一步”不是更好。

如果我們能看到政府內部文件,這其實并非完全保密的。

如果我們能預先料到下面的投資重點,豈不是可以賺大錢。

在人民廣場市政府邊上,在這寸土寸金的地方,卻有一座“上海城市規劃館”。

炒樓客可能是全上海最早一批參觀,也是最認真一批,而且去了二次三次。

各區內部定期有“十三五”規劃白皮書。

房地產業的同行,例如“上海房地產觀察”可以拿到未來6個月的土地拍賣計劃。

可是這一切有幫助么。

下篇再說。

歐神,2015年12月7日晚)

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