沉默的上海人 #400

作者:歐神 2020-12-02 11:30:01 人閱讀

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沉默的上海人 #400

直到今天,上海土著仍擁有著66%的人口,50%的收入,和75%的財富。

但是在房地產的所有購買研究中,似乎已經把這個群體遺忘了。

一)有多窮

首先,我們要說一些關于土著的事情。

有一件事情許多人都沒有搞清楚。在過去25年中(1990-2015),增長最迅速的群體是哪一個。

許多人會回答,是“新移民”。

這個回答也是顯而易見的。900W新移民蜂擁而入,填滿了浦東到閔行的每一寸郊區。

而且新移民作風潑辣,揮金如土,買起5W/平米的房子眼睛都不眨。代表了旺盛勃勃的生機。

但是這個回答,卻是錯誤的。過去二十五年,實力增長最快,面貌改天換地,反而是很多人以為“垂垂老暮”的浦西土著。

為什么,也沒覺得浦西人現在多富呀。都沒幾個土豪。

這樣說法,關鍵是你沒意識到1990年之前上海人有多窮。

和絕大多數人的印象不一樣,1990年之前的上海,其實是一個“貧窮落后”的城市。而遠遠不是所謂“遠東第一大都市”。

當時的上海,和現在上饒,臨沂檔次差不多。遠遠比周邊的常熟,上虞要窮得多。每年有很多的上海女孩子嫁到江浙,因為浙江人更富,要搶著嫁。

上海人談論的,是去廣州深圳打工,深深地艷羨那里二三倍的高工資。煩惱的,是要不要放棄國企鐵飯碗身份。

今天大家都在罵,閘北火車站導致了臟亂差,把整個地段價值全都扯低了。還造成了南北交通的大堵塞。

而事實的情況呢,周潤發“上海灘”中的火車站,原本是“老北站”。是在七浦路上蘇州河北。

1987年時,是閘北區政府哭著喊著,滿地打滾哀求著市政府,把火車站搬到閘北去的,救救閘北。

火車站搬閘北之后,立刻對當地的經濟產生了立竿見影的拉動效果。

閘北區居民,長期以來叫做“滾地龍”區民。滾地龍什么意思,就是裹張草席,往馬路上一躺。

意思就是“這戶人家完全沒有固定資產”。是徹徹底底的無產階級。什么彩電冰箱,連個熱水瓶都沒有的。

而火車站一搬閘北,整個閘北經濟就活了。你躲在路邊賣個涼皮,開個小旅館,十幾萬人就有了收入,有了生計,告別無產階級。

說這個例子,告訴你的不是上海人有多富,而是當年有多窮。

二)大贏家

如果我們以2000年為地產開發分界線的話,則2000年之前上海的住宅存量,在4.5億平米左右。

基本可以認為,這些房子全部在“土著”手里。

時至2015年,這些房子,平均升值都在4W元以上。也就是以前3000元平米的房子,現在43000元/平米。

這是什么概念呢。4.5億*40000元=18萬億。

這18萬億,是平均分配給1400W土著居民的。也就是每人130萬元!

三口之家,戶均400萬。

這個18萬億是什么概念呢。

截至到2015年,上海市GDP(預)是25500億元。

一般情況下,國家稅收要拿掉30%,企業收入35%,能分給居民發工資的不會高于35%。

也就是工資8500億左右。

這還是2015年的數字。前二年的GDP更低。

這說明什么呢,“人賺錢難,錢賺錢易”。

在過去十五年內,哪怕你全部的工資累計,一分錢不動?倲悼赡8萬億都不到。

而上海居民的資產升值是18萬億!

這同時也回答了一個問題,“土著和高薪大學生哪個更有實力”。

在8500億工資中,假設外來勞動人口占50%,一年工薪收入約4000億。

你累計十年,也不過數萬億的規模。

而土著手里的5億平米,每年漲2000元/平米,一年就是1萬億。

而上海樓市的漲幅,遠遠不止每年二千。

土著和外地小白領的實力增長,大約是400~500%:1的樣子。

菜總說“二本外地狗,摁倒拆遷妹”,實在是宇宙不破的真理。

三)幸運

我們要心存感激,要銘記幸運。今天所有的幸福,不是靠你勞動所得,不是靠上海人的勤勞與智慧,而擁有如此財富。

我們是幸運的,當年中央選擇了“上海開發”,而不是“無錫開發”。

如果當年開發的重點放在了無錫,無錫房價43000/m,而上海核心區的房價,則如蠡湖大街一樣8000元/平米。

這里面就是18萬億的財富差異。戶均400萬元的財富差異。每個上海家庭少了四百萬,立刻和癟三差不多了。

沒有了外地人涌入,沒有城市開發,上海人就是滾地龍癟三。

我們一定要用最大的熱情,歡迎外地人涌入,支持外地人涌入,打造最熱情好客的城市。

今天我們所擁有的一切,全緣由“是上海,不是蠡湖”。

四)剝削

現在我們來說一說,“外地人”創造的財富,是怎樣落到“土著”本地人手中的。

你這400萬元/戶,是怎么來的。

這主要通過“宏觀剝削”。

香港人曾經有過一個笑話,玩具大王,電動馬達大王,龍蝦大王,無論你賺了多少錢,最終你都是為“房產商”打工。

上海的邏輯,與此類似。他通過幾個管道,吸干外地人的血:

  • 以極高的價格,將浦東土地售予外地小白領

  • 將市中心豪宅賣給溫州土豪

  • 55平米限制,售出老公房

  • 交易稅費

其中1,2我們之前已經有所闡述。而3會在下一篇講。

五)官僚

  • 2015年房地產業銷售6.4 萬億元;

  • 繳納契稅2874億元;

  • 房產稅1372億元;

  • 營業稅4051億元;

  • 土地增值稅2719億元;

  • 繳稅合計約1.1萬億元;

  • 銀行房貸余額12萬億元;

  • 獲8400億元利息;

  • 土地收入28517億元;

  • 政府和銀行從房地產獲得收入47917億元;

  • 占6.4萬億元收入的75%。

在房地產開發中,一般認為75%的金額被政府拿走。

而政府是什么。政府“廣而泛”的名詞,歸根到底政府還是“人”組成的。

生態位中,外來的大學生白領精英(簡稱白骨精),雖然他們占據了工蟻和黃牛的位置;

可是就“政府”而言,幾乎95%的職位,都是被本地人土著壟斷的。

雖然我們時常談論著上!皶、市長”等頂級官吏,往往由中組部指定。外省的官員居多。

可是你看到中層官僚,廳局處科四級,幾乎全部都是本地的土著上海人。

上海有多少名處長。

正確的數字大概是50000名處長。其中每一個人都有40~50W的年收入。不亞于一個金領白領。

別看外地小白領自以為“高薪精英”,可是在“官場”這一個生態位的競爭之上,他們幾乎全軍覆沒。浦西才占據著上海的權力中心。

官員有什么用呢。政府拍了一塊地,有上百億的收入。

可是這些收入,他還得花出去。簡單點有中建一二三局,要興建道路水電和高架。

比較復雜點,還有綠化養護,交通火警。

然后還有社會養老,慈善統籌,政府運作。

而這一些錢,幾乎全部都落入了不顯山不露水的“官場中人”手中去了。

最簡單的一點,外環線綠化養護工程,你知道其利潤和成本是多少么。

上海人這些年是明顯滋潤起來了。不僅國企效益很好,而且公務員也不再是緊巴巴。

各個國營系統,因為有政府支持,也不再是清水衙門。

也就是說,上海人不僅僅在房子上占優,而且在工薪性收入上也不落后。

普通的國企混個副處,一年也有幾十萬收入。絲毫不比高科技碼農少。

如果你不講房子值多少。單單比存款的話,上海人也絕對不少,殷足。

大贏家。

以個人財富而言,上海土著才是過去十五年增長最迅速的群體。雖然外地人“數量”增長更占優。

或許還有人會問,唐鎮50000/m的房子,500W房子400W稅。

地價和稅,是上海市政府拿走沒錯。滋養得上海本地人滋潤萬分。

可我這房子還是價值500W啊。

是資產我也沒虧。

問題是,500W的唐鎮房子,和500W現金,這絕對不是同一概念的事。

用回我們上一篇的標題:《小眾市場》

(未完待續)

歐神,2015年10月30日暮)

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