沉默的上海人(二)#410

作者:歐神 2020-12-01 11:30:01 人閱讀

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默的上海人(二)#410

當功率輸出只有15%負荷時,表現特征為完全無法預料。

一)溫和的上海人

大約150W有著大專以上文憑的人,第一代移民初始凈資產幾乎為零。

但就是這些小白領,撐起了偌大的浦東房地產市場。引來了風光和喧鬧無數。財富盛宴,風起云涌,愛恨情仇。

請問,1500W土著撐起了浦西,人均凈資產超過100W元,壟斷著幾乎所有官場勢力和人脈資源。

請問,他們做了什么。

答案是:幾乎什么也沒做。

這真是一個奇怪的悖論。一個掌握著“66%人口,50%收入,75%存量財富”的最龐大群體,在整個市場上,卻差不多是失聲的。

換言之,SOV和SOM并不對等。

關于這個現象,我們試圖找幾個解釋。

第一個解釋,土著雖然有18萬億資產。但這些錢,幾乎是“平均分配”的。

上?赡苁侨袊,全世界,乃至全人類有歷史以來,“貧富分化”最小的一個城市。

為什么,因為工薪性收入。你可以差得很遠,月薪1000元和月薪100000元。最窮的人還在每天菜場收攤后去撿菜葉。上海臺有專題報道。

但是,如果你給每戶人家,疊上一個400W呢。

10W和1000W,這是巨大的貧富差異。是巨大的階級水平。

可是410W和1400W呢?

在過去十五年的“本地房價”暴漲浪潮下,其實每戶人家都發了400W!柏毟环只北淮蟠缶涣。

上海統計年鑒2010年度

每百戶城市居民家庭房屋產權構成(%)

2008

2009

2010

租賃公房

17.40%

16.30%

16.40%

原有私房

0.70%

0.70%

0.70%

房改私房

37.80%

37.20%

37.40%

商品房

39.10%

41.30%

41.10%

租賃私房

4.20%

3.70%

3.50%

其他

0.80%

0.80%

0.90%

如上表,在所有的房地產市場!白杂小弊》空冀^對多數約95%,而“租賃關系”份額非常小,一般僅在5%規模。

很多人不明白這個表的關系,其實租賃+空置=第二套房數目。[1]

我們沒有精確數字;

但一般統計口徑認為,上海擁有第二套住房,占總家庭數的5%,擁有第三套住房,占總家庭數的1%

如果一個城市,擁有18萬億財產。

  • 如果這些錢分配在1000個人手里。人均180億。那是沙特王子。

豪宅,跑車,棕櫚泉別墅。辛巴達式不可思議的巨富。

王子可以投資幾十億改變一整條產業鏈的模式。讓每個人天天談論馬云。

  • 如果這些錢分配在100,000人手里。則人均1.8億。

這是內地一些城市常見的“企業主--工人”關系。也就是一個車間里上千個工人,沒日沒夜地給老板干活。

這種社會形態,表現為“土豪”。煤老板會讓北京人震撼其灑金能力。

  • 如果這些錢分配在450W個家庭手里,則每戶家庭400W。

在這個情況下,社會總量最富裕。消費能力,購買能力,文教娛樂全面繁榮。

但是你感覺不到“威力”和氣氛。

不會有王子和土豪們一擲千金,一期期頭條新聞令你震撼。

只有從第二套房開始,你的“買入/拋出”才會對市場有所影響。

如果全部都是唯一自住住房,數量雖大,影響力卻是極度溫和的。

二)偶露崢嶸

上海人最好的比喻,是H2O白開水。

如果你是NaOH+Hcl,燒堿加鹽酸。

如果是800W上海人有二套房子,800W上海人沒有房子。那這二伙人湊在一起,肯定要產生嚴重的化學反應。發光發熱打得不可開交。

但是上海人的情況,是NaOH+Hcl=H2O+Nacl

燒堿和鹽酸都反應完了。只剩下水和鹽汽水。

當外地白領還在為房價每二年跳漲50%,樓市是漲是跌被折磨得死去活來,嘔心瀝血的時候;

上海的土著本地人,其實并不怎么關心樓市。

房子自住一套已經有了。存款二三百萬,

再買也可以,有一點累。但如果不買的話,也能夠活得下去。

有這個工夫,不如吃吃喝喝,歐洲旅游。

說句殘酷點的話,房價10000/m和100000/m,對上海本地人其實是一模一樣的。生活還得繼續過。

上海人就象反應完畢的H2O,絕大多數時候溫淡如水。

但也在極少數時刻,爆發出強大的能量。

譬如說2015年3Q,比較大的熱點,就是大寧板塊的熱炒金茂府。

和瑞虹六期強勢開盤。

這些地塊,都屬于傳統的土著居住地塊。

我們始終不忘記2009年時,聯洋幫談論起大寧時的趾高氣揚。聯洋是要做宇宙中心的,他們談論的,是超越大寧200%單價,還是300%單價。

可事實情況呢,大寧一旦起來,狠狠地把聯洋踩在地下,并踏上一只腳。

大寧,瑞虹,其購買者偏向于浦西本地土著。尤其是以前就住在附近的街坊。

長期以來,這些國企老油條的購買力都被忽視,這些中年干部的能量都被浦東小白領們輕視遺忘。

但人家只不過是樂得吃吃喝喝歐洲游。

一旦這些“土著中年老男人”決定要購房,他們的能量是巨大的。完全可以爆擊掉一個板塊。而且毫不費力。

土著如水,偶露崢嶸。

三)不可預料

土著市場的最大特性,是“不可預料”。

對,你沒看錯。真的是“不可預料”。

雖然我們自己就是土著,是生于斯長于斯的老上海人。但是在“本地人,外地人,外國人”三大群體中,真正研究不深,完全不可捉摸,完全不可預料的,反而是本地土著的心態。

如果一輛夏利A級車,最高引擎60公里/小時,現在已經開到50KM/h。那我們可以說這輛車潛力已經挖盡了。他在前面路口左拐右拐都是這個速度。

可一輛邁巴赫,400馬力最高時速300公里/小時,現在開到了50KM/h。下一時刻這車輛的位置是無法預測的。人家油門一踩,就沖出去了。

當土著只用了引擎動力15%之時,他們的下一步行為,是無法預測的。

在這里,我們要講很重要很重要很重要一個觀點:房價在很大一個范圍,都是可以維持的。

你譬如上海內環線現在差不多是80000/m的標準水平。但是,另一個時空,他的房價是30000/m或者15W/m,社會也是能照常運轉的。

人口既不會因為某地區房價(物價)高而停止涌入,人口也不大會因為某地房價低而大肆涌入。

中國的學生們,受馬克思主義教育毒害太深?偸窍嘈攀挛锞幸粋內在的“價值”。相信價格圍繞價值上下。

根本沒那么回事。坦白簡單和你說,3W-8W-15W,每一個價格都可以維持的。

為什么,你看看成都重慶,看看蘇州無錫。

這些城市的人均GDP和上海北京相差并不遠,人口涌入也很厲害。成都的收入雖然比上海低,可一半還是有的。

憑什么成都重慶房價只賣8000!

如果成都房價賣50000/m,這個城市可以維持么?

答案是可以維持的。本地人基本上99%都已經有了房。而剩下的新移民小白領,買小一點慢慢供么…………

一個城市房價8000/m時,我也沒見所有人拼命去搶房。

一個城市房價50000/m時,成都也一樣可以運轉得下去。樓價不會崩潰。

那么,是什么決定成都的房價8000/m還是50000/m呢。

答案是“混沌”。

這是一個巨大的迷。臺北的房價,是高雄的十倍。

東京的房價,是大阪的三倍。

香港的經濟,被新加坡一路超越。扁得豬頭不認識?墒窍愀鄯績r一路走高。

San Francisco房價遠遠超過周邊城市。

房價其實是一個混沌方程式,其中有太多的未解之謎。

這個時候,一個喜好,一個社會風俗,就會引發價格的巨大波動。

而這些宏觀變遷,是完全無法預測,也無法抵擋的。

本地人90%的狀態下,是屬于“坐電梯”。隨著大勢漲,隨著大市跌。漲漲跌跌手里的房子從幾十萬到幾百萬。

他們可以不買房,可以買房,可以買很多房。人均面積增加5平米,10平米,15平米,都會引發巨大的震動。

但是,消費者的心理,是非常難以預測。完全無法預測的。

“土家燒餅”“水煮魚”“香辣蟹”一夜之間又紅了,又火了,又不紅了。

我們試圖解釋一二,包括“只有大城市,才有房地產”等結論。但我們必須坦誠,在市場規律中,還有相當多的未明區域。敬畏未知,敬畏自己的局限。

我們寫這一節的意思,絕對不是說房價不漲,也絕不是看空未來幾年房價。從有限預測來說,后幾年還是大漲年。

我們只不過要說,“富貴如浮云,萬古無長青”。

四)婚姻

沉默的上海人,力量龐大,偶露崢嶸,無法預測。

看本篇幅有多,我們再講一個話題。一股暗地里的力量,改天換日,極為龐大,卻被人忽視。

這就是婚姻。

完全被人忽視的婚姻背后的經濟力量。

婚姻有多少,很多很多很多。

2010年統計數據,上海土著每三對婚姻之中,就有一對是和外地人結婚。即AA,AA,AB。

外地人雖然仍只有900W人口,可是他們中的適齡男女特別多。青年適婚適孕人口特別多。

你要賺一個人的錢,那是千難萬難。

菜市場你買一把蔥,還要討價還價。電商價格貴了幾元,立刻考慮換一家。

政府雖然有再分配,但也是擋臂擋車。

你想賺一個人幾萬,幾十萬元,那是要費盡心機。提供無數無數服務才行。

可是婚姻不同。

婚姻是最簡單獲取一個人全部財富的方法。

尤其是上海目前421結構,祖父母父母,幾乎7個人的財富,最終會匯集到一個人手中。

也就是匯集到你,媳婦兒手里。

婚姻是獲取7個上海人全部財富的最好方法。

隨著“涉外(地)婚姻”,這個比例還在不斷提高,土著上海人和18萬億財富,正在不知不覺地發生著轉移。

當一個大寧男,和一個聯洋女,擦身而過的時候,互相看了一眼對方房子,都充滿了不屑,“啐,垃圾”。

可如果一個大寧男娶了聯洋女,結果會是怎樣?

這畫面實在太美,我不敢想象。

隨著涉外(地)婚姻,財富決策話語權也在發生著轉移。

譬如結婚后,小舅子要來上海。該不該買房,買哪里房子,聽誰的主意誰出錢。

夫妻倆買第二套房,或者改善換大房子,買哪里,交通線如何規劃。

農村家鄉父母,要不要來上海。買哪里房子,誰來決策誰來出錢。

這些都是很現成的例子。但我們不再展開研究了。

歐神,2015年11月3日晚)


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