七十年產權好,還是永久產權好 #4060

作者:歐神 2020-11-18 17:52:49 人閱讀

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七十年產權好,還是永久產權好 #4060

 

最近我寫得少,蕓姨一路把水庫的閱讀,由55000寫到了35000.

很好,這是好事。并不值得惋惜。

在我看來,水庫的排名還是太高了。我的目標是,有道收藏榜:跌出前10名。跌出惘堿的視線,存于水底。

我們不追求漲粉,我們追求減粉。

反正廣告費,差不多的。

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一)土地年限

前二天,在“水庫”知識星球上,有人問了我這樣一個問題。

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這個問題很有趣。

首先,如果我們站在“用戶”的角度講,那肯定是年限越長越好的。

1年的,不如10年的。

10年的,不如70年的。

70年,不如永久的。你傻呀,誰不希望天長地久呢。

所以呢,我們不討論這個問題。我們討論,如果你站在“住建部長”的位置。

如果你站在宏觀的角度;

為整個國家,為整個文明,設計土地制度。那么,應該是70年更有優勢,還是“無限年”更加文明?

看“知識星球”里的討論,絕大多數小白領,都理解錯了。

二)產權

我們來看第一個錯誤,也是下方的回帖:


張崇宇: “永久為何反而是最差的? 奧派不是提倡私有財產神圣不可侵犯嗎?

 

我發現此人三觀奇歪。

絕大多數的中國白領,對于“產權”一無所知,概念混亂。

因為概念的混亂,才會導致在“房產稅”領域的錯誤討論,一錯再錯,禍國殃民。

相應譴責,我在《帝國的砒霜--房產稅》一文,已經寫過了。

請問,如果我賣給你一套房子,但是規定該房子:

  • 不可以修葺外墻。修葺也需保證巴伐利亞式藍墨色風格。

  • 不可以加蓋層高。

  • 強制修葺草坪

  • 如果想要出售,必須通過“業主委員會”審核。確保買家是體面的中產階級。

請問,如果我賣給你這樣一套房子,你的產權,是否受侵犯,是否不完整的?


答案是:完整,公平,效率,一點侵犯都沒有。

 

絕大多數的白領,對“產權”的理解有謬誤。在他們想象中的產權,是可租,可售,可繼承,可改建,可群租,想怎么玩就怎么玩,這才叫100%“產權”。

那我問你,如果你2019年給別人了,2019~2020整整一年,只允許租客使用,

房東無事不可闖入。

請問你是否還是“完整產權”。

許多小白領扭扭捏捏地說,“哦,還是”。

那么,如果你把你的房子,租給別人40年。半輩子內,你都不可以進入。

請問,這是不是還是你的“產權”。

1年和40年有什么區別?量變沒區別。

任何人手里的任何一套物業,必然是“千瘡百孔”的。你在70年時間內,自己必然住不滿70,肯定有大段小段的時間出租。天底下哪有什么“100%的產權”。

經濟學意義上的“產權”是什么呢,經濟學意義上的產權,是“契約”。

  • 這塊土地,買來就約定,不可以建制造業。

  • 分割土地,有水系。水系簽了業主公約,誰也不可以傾倒垃圾。

  • 建筑物受政府規范,二幢樓間隔至少五米。消防通道必須留出。

任何一項“資產”,一經過你買來。上面必然已經疊加了100條,200條,甚至300條“使用約束”。

但是,經濟學上依然認為這是“產權”。

  • 《創世紀》里面,葉榮添買了一塊地皮,規定不能遮擋主人的墓地。則你無論轉了多少次手,這個條約也需要繼承下去。

  • 歐美的音樂授權,往往規定只能自用,不能商業。則無論拷貝多少次,約束依然有效。

現實世界中的“產權”,一定是千瘡百孔的。各個場景,各個用法,都受到限制。

成年人的世界,本來就是充滿“不可為”的。

但這依然不妨礙,經濟以最高效率運行。

那么,什么是“侵犯產權”呢。侵犯產權,指的是你突然有第301條約束。

我買這件商品,受300條約束。

我認,一切約束,都已反映在價格里。俺不吃虧。

但如果突然有第301條“約束”,這就意味著新的風險。

商業運行成本急劇升高,風險不可“控制”了。

所以當我們看到某些政策,例如xianjia,xiangou,

  • 無知的小白領,會以為土地還在KFS手里,因此沒有“侵犯”到產權。

  • 真正的經濟學家,不是看物權,而是看契約。這已經嚴重嚴重侵犯產權,必然導致經濟fu增長。

三)制度

 

70 年土地制度,比永久性土地制度,更好更先進。

奧派認為,交易產生財富。

經濟學第一定律,dT>0

永久性土地,意味著在276年內,你只做一次交易。

而70年土地批租,你可以交易四次。

越是長期的合同,所積累的誤差就越大。

從經濟學而言,除非雙方均強烈要求,否則不宜推廣太長的合同。

 

水庫之前在《比交易更底層的東西》一文中,舉了一個印第安人的例子。

印第安人,擁有峽谷保留地。是永久產權。歷經200年。

但是每一代印第安人的繁衍中,都會有眾多子孫。

幾個孩子分家產,定會把土地切細。

到了后期,土地已經切細到如此地步,某個紅蕃,可能僅擁有1㎡,0.1㎡的土地。

或許只有一張郵票的大小。

當土地切碎到如此地步,做任何建設,都會涉及和幾十,幾百個業主溝通。

大規模開發不可能,連條公路都修不起。

顯然,這是一種“失敗”的土地制度。說得更嚴重一點,叫做“死鎖”。

死鎖,因為拆遷導致的征地困難,已經徹底鎖死了某些國家發展的可能。

 

典型譬如有印度,法國,澳洲,加拿大,日本。甚至香巷,臺彎。

在澳洲,修一條路,建一個體育館,先要在議會吵上十年。

 

等開工了以后,征地,古跡,環保份子抗議,無窮無盡。往往二三十年,都不能完工。

 

中國被譽為“基建狂魔”,中國在國際社會中,是絕對的異類。

 

這和中國大量的地權,完全集中在政府手里。產權清晰獨家,是分不開的。

一般來說,象印度,法國這種,每一塊土地都層層累計了諸多“附加條款”的國家,是很難發展起來的。

  • 第一任業主,要求能看見遠方墓地。

  • 第二任業主,要求建筑風格是黑森林式樣。

  • 第三任業主,希望保護棲息過境的一種知更鳥……

層層疊加,“附加條款”越來越厚,產權越來越“復雜”。

在這里進行大規模開發的成本,也飚到了天文數字。你不可能面面俱到。

 

在人類的歷史上,“死鎖”到最后,都是靠“重置”,重啟重開機實現的。

譬如說,英國是“中世紀”契約,保留最完善的國家。

你在英國買一塊土地,往往要追溯到一千年前的“土地使用公約”。

 

如果你想撕毀它,在目前英國的法律環境下,基本是無解。

在中國歷史上,則是靠周期性的農民qiyi,瓦解一切秩序。

把整個硬盤徹底格式化,清零然后重啟。

四)解鎖


“70年產權”制度優越性:可以避免這類死鎖。

例如說,這次在云郎批的地,名義上是99年租賃,到2107年。而且各位小業主,還可以“無限細分”的。

你拿了一塊自己的地契,可以向政府申請,再度分割為二三個小地塊,分給自己的孩子。

我們從政府手里拿來的完整“大地塊”,逐漸破碎成“小碎地塊”。這個過程是單向的,不可逆的。

但是,別忘了,你還有“70年土地限制”。

等到租約到期的那一天,絕大多數80%的地皮,都會被保留,允許續約,付點租金即可。

而對于某些“切得過碎”的地皮,象郵票大小的,報亭大小的,一戶建釘子戶,政府都會予以回收。

“內存整理”過程,把碎片全部回收。重新再分割修路,將可以發展大型業態。

釘子戶徹底消亡。

五)結語

從制度上講,“永久產權”才是最差的。因為它完全沒有“內存回收”機制。

隨著時間推移,產權只能越來越碎。系統破碎不堪。

最后只能重啟。

從制度設計者角度,70年產權 > 永久產權。

 

至于具體應該是70年,50年,35年,則要看業態和資本回報率,這是另一個話題了。

ps. 真正聰明的人,不會去買永久產權。

 

(yevon_ou@163.com,2019年7月9日暮)

 

 
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