城市規劃導論(四)-----板塊輪動 #610

作者:歐神 2020-11-18 17:52:15 人閱讀

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城市規劃導論(四)-----板塊輪動 #610

上海樓市呈現清晰的“板塊輪動”現象。

一)起承轉合

中國人寫八股文,講究“起承轉合”。意思是做一件事,你要有鋪墊,有炒作,有高潮,有收尾。

凡事要一步一步來,打拳要打全套。

所以炒作一個板塊,通常需要3~4年的時間。而絕不可能一觸即就。

在過去的十五年內,上海樓市大致輪動炒作了15~20個板塊。其彼此之間會有重疊,但是高潮部分絕不撞衫。

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這是一個大致的示意圖,并不精確。請勿苛責。

我們仔細觀察這張圖表,能得出幾個結論:

1)一個板塊的炒作時間,約是3~4年。

2)最前面的一年造勢最后面的一年退潮,高潮在中間2年。

3)當一個板塊達到高潮時,輿論媒體宣傳報道,會極大關注。同時開盤賣地等事盛行。但是高潮過后,就會逐漸沉寂。

4)同一時間段,高潮并不重疊。以免發生二個板塊打架。

二)半成品

嚴格地說,我們對宣傳炒作并不反感。

賣商品總要吆喝,商場開幕要剪彩,電影首映要典禮。你賣幾百億的一個樓盤,吆喝吆喝,本屬正常之舉。

我們真正煩惱的,是“價格”。

為什么。因為如果你是宇宙中心的話,你是宇宙中心的價格。

如果你是半成品的話,你是半成品的價格。

如果你是失敗品的話,你是失敗品的價格。

最怕的,就是明明失敗品,卻賣了一個宇宙中心的價格。

我們對政府開發新區,開發新土地的行為并不反感。這本來就是人家的權力,競爭無所不在,土地的競爭也無所不在。

競爭,新地段對舊地段的挑戰,本來就是人權。

真正令我們煩惱和困惑的,是“價格”。

那些新開發的區域,通常都是“鳥不拉屎”的地方。而且時間短,投入少,即使有些規劃,也多處于紙上談兵的階段。

但是這些新區,卻賣得非常貴,非常貴。

用平移對比的話,大約比他們“20年后”發展成熟狀態的那些地段,賣得還要貴。

你譬如說張江吧,張江現在炒得那么高。

可是你知道孫橋么,孫橋離張江只有2KM。房價才二萬出頭。

政府過二年在孫橋炒作一下,扔二個“學區”分校。炒作點概念還不容易。

那你張江又有什么稀缺性呢。你本來就是一個荒郊野嶺的地方。既沒有生活設施也沒有娛樂設施。

你所謂的“學區房”,成立只有一二年。只有SB才相信那是名校。

如果現在持有張江五六萬的二手房。你給我個理由,憑什么晚上我能睡得著。憑什么我看不見孫橋。

今年的IT Bubble,程序員都很滋潤,自信心極大鼓舞,覺得程序員無所不能。

但是從全社會角度看,碼農并不是一個很高階生態位的物種。

碼農聚集地,也沒什么指望成為“宇宙中心”。

象這樣產業高度單一,消費群體高度單一的社區,萬一遭遇Bubble Burst……后果不堪設想。

然而,那些花了500~600W買市區20KM遠二房的碼農,倨傲地對我說,“俺們新區就是漲得快”。

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@北京大土豆 骨子里就是一個傻空,而且這人最要命的是完全沒有任何實戰經驗。

朋友,那不是漲幅大,那是你成本高。

什么叫漲幅,你買進1W,賣出6W,這個叫漲幅。

而什么叫蠢貨呢:你買進價6W。

新區從來就很貴,政府一塊塊板塊炒過去。在二三年的時間內,達到極盛。

最終我只看見你們為數不多的工資,都到了ZF手中去。

從沒看見任何一個新區規劃建設完成。

三)如何賺錢

即使我們能看穿“板塊輪番炒作”的真相,可是我們如何從中賺錢呢。

有三件事至關重要:

1)你手中的板塊,政府不會炒

2)漲的是一手價,不是二手價,“處房情結”

3)可怕的交易成本

如果你觀測我們目前“中國股市”的話,你就知道事情早已亂糟糟了。

股市之中,股價和業績,其實已經關系不大。

雖然每一個人都說:“價值決定價格”?墒墙袢展墒,真正決定股價的,絕對不是業績。

決定股價的,主要是有沒有“莊”,有沒有力量拉扯它。

在樓市中,游戲規則也是一樣。

我們常?匆娔承┌鍓K如鳳凰穿天般的拉升,短短幾月之間可以漲一倍。原本雜亂破敗以為毫無希望的建材市場,莘莊一拍地就是7.5W。

洗白一句啊,“炒作”這種事,絕對不是炒家干的。

雖然政府一直試圖把“帽子”扣在炒家的頭上,咳咳,真相大家都懂的。

所以,你手里的貨色,哪怕貨再好,沒輪到你這個板塊動,也是不會大漲的。

那我們接著問,“追逐熱點,追漲殺跌”可以么。

首先,你不一定能猜中熱點。

其次,和所有的“坐莊”一樣。拉升這種事,意味著80%的籌碼在政府手中。

有時候你可能很看好一些板塊,譬如前灘,后灘,東大名路,徐匯濱江。

可是你根本沒有籌碼!

那些地方,根本就是一片空地,要么是廠房,或者農民房。

你根本找不到切入點籌碼。

在《職業炒家(四)---買進》中深刻地講到了這個問題。

最后,哪怕真的是蒙中了你這個板塊,你又正好“撿漏”在旁邊有套前幾年的板式樓,品質很好,和新的一樣。又或者是你買了某個板塊“剛開盤”的第一期。

這時候,你還面臨二個問題:

1)高得可怕的交易稅收。

2)處房情結

價格需要發酵,板塊需要時間。你如果在二年之內拋售,稅收會非常非常高。而如果你在二年之后拋售,該板塊可能又不熱了。

四)未來板塊

未來24個月,最有可能被熱炒的是:

A級選擇:大場,江橋

B級選擇:南橋,青浦新城,平涼,周浦,新橋

一般根據拍地記錄,可以部分預測“下一輪爆炒”之區域。同時,拿地是哪一類開發商也嚴重影響風格。

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然并卵,提前“預測”到下一個熱點在哪里,真實對你的利潤并沒有太大的幫助。最多多一點飯桌上吹噓的英明罷了。

當然,你可以試試。畢竟里面還有很多利益和玩法。[1]

五)理論上限

炒股的人,絕大多數跑不贏大盤。

因為莊家只會拉升自己手里的籌碼。所以你的選股,必然落后大勢。

同樣道理,炒樓這一行,99%達不到理論漲幅。

哪怕你是一個從2035年穿越回來的人,哪怕你掌握了上海樓市的所有漲幅細節,你也是達不到“理論漲幅”的。

因為樓市的上漲,并不是A->A,而是A->B

2000年

2015年

幻想

A=1

A=15

實際

A=1

B=15

或許這張表更明確一點:

2000年

2012年

2015年

幻想

A=1

A=12

A=15

實際

A=1

A=10

B=12

A=12

B=15

幻想中,人們以為樓市有15倍的漲幅。

而實際中,樓市只有12倍的漲幅。無論你穿越回來再聰明也沒用。

而如果你追逐熱點呢,光稅就把你交死。

提這張表有什么意義呢。

因為有很多“冒充”樓神的大神,譬如zjjzsb,業余套利,或者我同學我朋友我聽說。

拜托,請不要動輒說我在樓市賺了一百倍,也不要象寫小說一樣,翻個三十倍很容易。

樓市和所有行業一樣。賺錢不易。你不要看到B=15,可能人家最便宜時就是12。

你也不要以為A=15,可能A最高就能到10。

現實生活永遠比理論中的更困難,發動機功率永遠比圖紙上的要低。認識到這一點,才是你人格長大的開始。

目前市場上“吹噓”的樓市傳奇小說,絕大多數在職業炒家眼中一看就是個坑。吹牛是件系統工程。

(未完待續)

歐神,2015年12月10日晚)[2]


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