城市規劃導論（四）-----板塊輪動 #610

上海樓市呈現清晰的“板塊輪動”現象。

一）起承轉合

中國人寫八股文，講究“起承轉合”。意思是做一件事，你要有鋪墊，有炒作，有高潮，有收尾。

凡事要一步一步來，打拳要打全套。

所以炒作一個板塊，通常需要3~4年的時間。而絕不可能一觸即就。

在過去的十五年內，上海樓市大致輪動炒作了15~20個板塊。其彼此之間會有重疊，但是高潮部分絕不撞衫。

這是一個大致的示意圖，并不精確。請勿苛責。

我們仔細觀察這張圖表，能得出幾個結論：

1）一個板塊的炒作時間，約是3~4年。

2）最前面的一年造勢最后面的一年退潮，高潮在中間2年。

3）當一個板塊達到高潮時，輿論媒體宣傳報道，會極大關注。同時開盤賣地等事盛行。但是高潮過后，就會逐漸沉寂。

4）同一時間段，高潮并不重疊。以免發生二個板塊打架。

二）半成品

嚴格地說，我們對宣傳炒作并不反感。

賣商品總要吆喝，商場開幕要剪彩，電影首映要典禮。你賣幾百億的一個樓盤，吆喝吆喝，本屬正常之舉。

我們真正煩惱的，是“價格”。

為什么。因為如果你是宇宙中心的話，你是宇宙中心的價格。

如果你是半成品的話，你是半成品的價格。

如果你是失敗品的話，你是失敗品的價格。

最怕的，就是明明失敗品，卻賣了一個宇宙中心的價格。

我們對政府開發新區，開發新土地的行為并不反感。這本來就是人家的權力，競爭無所不在，土地的競爭也無所不在。

競爭，新地段對舊地段的挑戰，本來就是人權。

真正令我們煩惱和困惑的，是“價格”。

那些新開發的區域，通常都是“鳥不拉屎”的地方。而且時間短，投入少，即使有些規劃，也多處于紙上談兵的階段。

但是這些新區，卻賣得非常貴，非常貴。

用平移對比的話，大約比他們“20年后”發展成熟狀態的那些地段，賣得還要貴。

你譬如說張江吧，張江現在炒得那么高。

可是你知道孫橋么，孫橋離張江只有2KM。房價才二萬出頭。

政府過二年在孫橋炒作一下，扔二個“學區”分校。炒作點概念還不容易。

那你張江又有什么稀缺性呢。你本來就是一個荒郊野嶺的地方。既沒有生活設施也沒有娛樂設施。

你所謂的“學區房”，成立只有一二年。只有SB才相信那是名校。

如果現在持有張江五六萬的二手房。你給我個理由，憑什么晚上我能睡得著。憑什么我看不見孫橋。

今年的IT Bubble，程序員都很滋潤，自信心極大鼓舞，覺得程序員無所不能。

但是從全社會角度看，碼農并不是一個很高階生態位的物種。

碼農聚集地，也沒什么指望成為“宇宙中心”。

象這樣產業高度單一，消費群體高度單一的社區，萬一遭遇Bubble Burst……后果不堪設想。

然而，那些花了500~600W買市區20KM遠二房的碼農，倨傲地對我說，“俺們新區就是漲得快”。

@北京大土豆 骨子里就是一個傻空，而且這人最要命的是完全沒有任何實戰經驗。

朋友，那不是漲幅大，那是你成本高。

什么叫漲幅，你買進1W，賣出6W，這個叫漲幅。

而什么叫蠢貨呢：你買進價6W。

新區從來就很貴，政府一塊塊板塊炒過去。在二三年的時間內，達到極盛。

最終我只看見你們為數不多的工資，都到了ZF手中去。

從沒看見任何一個新區規劃建設完成。

三）如何賺錢

即使我們能看穿“板塊輪番炒作”的真相，可是我們如何從中賺錢呢。

有三件事至關重要：

1）你手中的板塊，政府不會炒

2）漲的是一手價，不是二手價，“處房情結”

3）可怕的交易成本

如果你觀測我們目前“中國股市”的話，你就知道事情早已亂糟糟了。

股市之中，股價和業績，其實已經關系不大。

雖然每一個人都說：“價值決定價格”�？墒墙袢展墒�，真正決定股價的，絕對不是業績。

決定股價的，主要是有沒有“莊”，有沒有力量拉扯它。

在樓市中，游戲規則也是一樣。

我們常�？匆娔承┌鍓K如鳳凰穿天般的拉升，短短幾月之間可以漲一倍。原本雜亂破敗以為毫無希望的建材市場，莘莊一拍地就是7.5W。

洗白一句啊，“炒作”這種事，絕對不是炒家干的。

雖然政府一直試圖把“帽子”扣在炒家的頭上，咳咳，真相大家都懂的。

所以，你手里的貨色，哪怕貨再好，沒輪到你這個板塊動，也是不會大漲的。

那我們接著問，“追逐熱點，追漲殺跌”可以么。

首先，你不一定能猜中熱點。

其次，和所有的“坐莊”一樣。拉升這種事，意味著80%的籌碼在政府手中。

有時候你可能很看好一些板塊，譬如前灘，后灘，東大名路，徐匯濱江。

可是你根本沒有籌碼！

那些地方，根本就是一片空地，要么是廠房，或者農民房。

你根本找不到切入點籌碼。

在《職業炒家（四）---買進》中深刻地講到了這個問題。

最后，哪怕真的是蒙中了你這個板塊，你又正好“撿漏”在旁邊有套前幾年的板式樓，品質很好，和新的一樣。又或者是你買了某個板塊“剛開盤”的第一期。

這時候，你還面臨二個問題：

1）高得可怕的交易稅收。

2）處房情結

價格需要發酵，板塊需要時間。你如果在二年之內拋售，稅收會非常非常高。而如果你在二年之后拋售，該板塊可能又不熱了。

四）未來板塊

未來24個月，最有可能被熱炒的是：

A級選擇：大場，江橋

B級選擇：南橋，青浦新城，平涼，周浦，新橋

一般根據拍地記錄，可以部分預測“下一輪爆炒”之區域。同時，拿地是哪一類開發商也嚴重影響風格。

然并卵，提前“預測”到下一個熱點在哪里，真實對你的利潤并沒有太大的幫助。最多多一點飯桌上吹噓的英明罷了。

當然，你可以試試。畢竟里面還有很多利益和玩法。[1]

五）理論上限

炒股的人，絕大多數跑不贏大盤。

因為莊家只會拉升自己手里的籌碼。所以你的選股，必然落后大勢。

同樣道理，炒樓這一行，99%達不到理論漲幅。

哪怕你是一個從2035年穿越回來的人，哪怕你掌握了上海樓市的所有漲幅細節，你也是達不到“理論漲幅”的。

因為樓市的上漲，并不是A->A，而是A->B

或許這張表更明確一點：

幻想中，人們以為樓市有15倍的漲幅。

而實際中，樓市只有12倍的漲幅。無論你穿越回來再聰明也沒用。

而如果你追逐熱點呢，光稅就把你交死。

提這張表有什么意義呢。

因為有很多“冒充”樓神的大神，譬如zjjzsb，業余套利，或者我同學我朋友我聽說。

拜托，請不要動輒說我在樓市賺了一百倍，也不要象寫小說一樣，翻個三十倍很容易。

樓市和所有行業一樣。賺錢不易。你不要看到B=15，可能人家最便宜時就是12。

你也不要以為A=15，可能A最高就能到10。

現實生活永遠比理論中的更困難，發動機功率永遠比圖紙上的要低。認識到這一點，才是你人格長大的開始。

目前市場上“吹噓”的樓市傳奇小說，絕大多數在職業炒家眼中一看就是個坑。吹牛是件系統工程。

（未完待續）

（歐神,2015年12月10日晚）[2]