城市規劃導論(五)-----重心 #620

作者:歐神 2020-11-18 17:52:12 人閱讀

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城市規劃導論(五)-----重心 #620

假如一個板塊持續地強,每一次都跑贏大市。那他會成為宇宙中心。

所以,樓市無板塊。

一)板塊問答

關于城市的“板塊輪炒”,我們有一系列問題;

1)“板塊輪炒”會停止么。有沒有結束的時候。

答:如果人口不再流入,就不會再有新的板塊開發。整個城市將形成凝滯的狀態。

當城市凝滯,地段的優劣就會固化。而且隨著時間的推移,這種“尊卑”優劣會顯得強化。有錢人會盡量向“上只角”遷移,哪怕不是為了舒適,而是為了體面。

而當城市劇烈成長時,這個效應不明顯。

1949~1980年之間的北京上海,是這樣的例子。因為長時間的戶籍鎖死,人口不再流動新區不再增加。

所以老北京,老上海,有貫穿幾十年生命烙印的“地段鄙視”情節。

歐洲的一些城市,百年老城,這種情節也非常嚴重。

2)北京上海的人口流入,會停止么;蛘哒f超大城市人口有沒有上限。

答:我們首先要看限制人口上限的原因是什么。

在古代,主要是糧食。譬如長安,洛陽,鼎盛時期大約是100萬人口。

有詳細數據明文記載的都城,主要是開封,也是一百萬人口。

而地區性都市,如華東第一大城商業中心:蘇州,大約在30萬人口左右。

其背后,主要是運糧困難。

開封的汴河水運,在歷史上是一個大故事。相關研究汗牛充棟。在農業國家,傾國之力維持一個100萬人口的非耕作區已經是極限。

若考慮成本,30萬人城市是極限。

現代性的大都市,從鐵路開始。

譬如上海有近3000萬人口[1],劉慈欣的“超新星爆發”一文中考證說,上海需要十二根鐵軌,日夜不停地給上海送糧食。

這是大動脈生命線,絕對不可以切斷的。否則上海分分鐘餓死。

但是總體而言,現代性的“國際性大都市”,限制都市規模的,主要是政治因素,而非經濟因素。

12根鐵軌并非極限,大工業時代,再修建36條都不是問題。

淡水也不是問題。目前海淡的成本是8元/噸。而各位的家庭水費,早已達到了1.81元/上下水。海淡項目只要踮踮腳,還是可以夠得到的。

真正的阻力,來自于政治呼聲。

1970~1990年代歐美歷史早已先驗,當外地人大量涌入時,反對聲最大的是當地土著。

土著們會抗議外地人搶走了工作崗位,搶走醫療資源,搶走教育資源,住房,交通,治安,衛生,奶粉,風俗等全面沖突。

倫敦人為了反對人口增長,修建了超寬車道Hwy把倫敦包起來。以使得新區和倫敦完全不可能靠步行來往。

保護倫敦市區的面積不再增加。其背后,其實是房東和土著們的利益。

巴黎的擴張,受到了越來越嚴厲的環境保護和“歷史文化”壓力。使得任何郊區化的大規模開發都不可能實現。其背后,依然是房東和土著的壓力。

在現有的技術上,一個城市容納5000W人口是沒有太大的瓶頸的。上限可能是江浙皖贛人口的1/3,也就是一億左右。

可實際能成長成多少,關鍵看政治形勢和土著們的政治游說能力。

3)這里面利益差別大么。

答:非常大。

房地產是一種較“剛需”的產品。自住底倉盤又多。其價格隨“供需比”變化非常大。

從101:100,到95:100,再到90:100,

其價格可能可以差10倍。

舉個例子,休斯頓是美國第四大城市,人口超過650W。絕對舉足輕重。

休斯頓是美國航空航天中心,全球第六(美國第一)港口。近年主要致力于發展癌癥晚期治療和尖端醫療,代表未來美國最有希望的產業方向。

德州又是石油州。

可是休斯頓房價呢,大約僅只有7~9W美金一幢。150㎡建筑面積獨立小別墅。

與此相比,紐約島房子均價75W美金。舊金山灣區等地都要60~70W美金。

其背后的邏輯呢,這絕對不能用“房價/收入比”之類異端邪說來解釋的。

唯一的解釋,休斯頓是美國最Liberty的城市,Texas是美國最Liberty的州。

休斯頓是沒有城市“規劃”的。也就是只要你愿意,郊外的荒地你可以無限制地將城市延伸出去。低成本乃至無成本地降低房價。

而紐約,舊金山,San Jose等地房價,關鍵是政府有嚴格地“Zone Control”,土地改性十分不易。

制度差異,就差了十倍房價。

4)你的意思,是不是應關注“土地控制”。強勢政府,土地嚴控的城市漲得快,甚至比GDP等經濟指標更重要。

答:是的。

5)上海樓市的下一步板塊輪動會怎么走。

答:從目前看,上海北京深圳成長成“巨型城市”的道路仍未停止。若沒有太大突變的話,則5000W人口之前阻力不大。

以上海每年流入60W人口計,這個趨勢還能維持30年。

2016~2018上海的開發步驟明顯放在北四區(虹口,閘北,楊浦,寶山)。再往后不好說。

6)北四區的房價被高估了還是低估了。

答:這個問題不好說。

首先我們看一個模型,假設N年以后,上海所有的中環線板塊,都被犁地一般“開發”了一遍。

則整個中環線等距,他們的價格應該是差不多的。

但是這個過程,是一個極其漫長十幾,二十年的過程。于是你就有了“先開發,后開發”的問題。

當一個板塊出于熱點開發中時,當地的居民洋洋得意,房價飛漲,熱點關注,莘莊甚至一度漲得和盧灣差不多價錢。

可是等一個板塊熱點炒完,接下來就是好幾年的沉寂,死水微瀾,增長緩慢。不知不覺中,你又把平均漲幅給還回去了。

所以當“北四區”熱點開發時,其漲幅是很快的。

但是沒有漲的中環各塊也別著急,風水輪流轉。很快就是他慢你快了。

7)我能否象炒股票一樣,追逐熱點,高拋低吸。把每一輪的漲幅都吃盡。

答:難,很難。即使你看穿預料未來也一樣。

因為可怕的交易成本。

當然你可以試試。

8)會不會有某個版塊強,很強,一直強,在每一個階段都超強。

答:如果有這樣的板塊存在,就代表他的“累計漲幅”要比別人大一大截。

樓市和股市不一樣。股市雖然有“大盤指數”,可是各股和大盤是很分化的。

好比醫藥股和電信股,走勢就可以完全不同。

大盤僅僅代表宏觀經濟層面。

可是樓市不是。樓市如果有3000個小區,他其實代表的是同一個城市。

也就是這3000個小區,是同進同退,同漲同落的。

內環永遠比中環貴,中環永遠比外環貴。

假如你某一個板塊,持續走強。譬如莘莊,如果莘莊漲到10W,15W,20W一平米,而普閘虹楊還是賣5W。

這意味著你莘莊周邊的板塊,賣八萬。再遞減,賣六萬。

也就是市中心搬到莘莊去了。

這種情況若有可能發生。那就是整個城市的“重心轉移”。

9)什么叫“重心轉移”

重心轉移就是整個城市永久性,不可逆地發生了移動。

好比千百年來,宋代以后,上海的重心一直是在“松江織造府”。并產生了醉白池,方塔園等名勝古跡。

而“上!边@個名詞,古代是不存在的。黃浦江畔屬于天涯海角的蠻荒地方。

1840年英國人來了以后,他們非常需要找到一條水道,可以通往當時華東最大的城市商業中心:蘇州。英國人在蘇州河畔打下木樁。外灘成為了上海建城的開始。

* 當然后來發現蘇州河其實并不通蘇州,外國人地理都是體育老師教的。而隨后太平軍起義占領蘇州,蘇州士紳盡數逃入上海。于是上海崛起。

如果你站在一個松江土著“醉白池”的眼里看來,當然認為黃浦區盧灣區的崛起不可思議。

可是這二個板塊越走越強,越走越強,最終遠遠把松江拋在后面。

這背后,是城市重心永久性的轉移。

10)上海的重心會轉移么。

長期以來,我們對地理條件的恐懼,主要來自于“地傾西南”。

這是一個非常明顯的現象,也是完全無法阻擋的現象。

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上海每年遞增60W人口,其主要來自于江浙皖。

因為地理的原因,上海僻處東方,東朝大海,所以新來的人口,全部都集中于西區,尤其是西五區。

浦東雖然號稱是YP之家,可是在全部900W人口中,浦東才分到了200W小數。

“地傾西南”的結果,就是上海整個城市的中心,不停向西去,向西去。

很快,要找上海的地理中心,將不再以人民廣場為起點。而是以“徐家匯”為起點。

四通八達最方便的“市中心”,將不再是人民廣場,而是徐家匯。徐匯才是經商效率最高的地方。

浦東的“開發”,部分緩解這一個問題。

好比一個極西的秤砣上,加了一個向東的砝碼。

因為浦東開發,把城市的重心拉回來了一點。而且浦東重“質”,他雖然只有200/900,可是浦東大學生比例遠遠高于西四區[2],收入和Bigger話語權都要更高一點。

從長遠看,上海的市中心仍然將處于“西斜”的狀態。浦東雖然高薪職位眾多,可是薪水再高也檔不住九亭白完人多。

人是一切的基礎,只要有人,其他都會起來的。

設想一下,假設松江新城聚集了2500W人口,成為第一大人口行政區。

則上海的CBD,CLD必然又再遷回松江。

外灘,陸家嘴將貶為“天涯海角”般偏遠的蠻荒之地。

11)城市有邊界么

答:一套房子,一個地段,最重要的升值發生在“由城鄉結合部轉為市區”的一瞬間。

譬如說,最近某學院派教授號召大家去投資團購“固安”。

固安在什么地方,天安門南60KM。

我們要分清楚一個問題,“誰在買固安”。固安的主要消費者群體是誰。

  • 河北的農村房子5000~6000一平米。如果你的消費者群體是河北農民的話,則他們只有五六萬的年收入,只能夠承受五六千的房價。

  • 國貿燕莎上班的小白領月薪2~3W元。年薪三十萬,他們能承受50000~60000/m的房價。

“城鄉結合部轉為市區”最主要一個關鍵節點,是你的消費群體變了。

  • 好比你20KM遠郊房,以前一直是賣給本地農民的,又土又窮。無論“互聯網經濟”如何紅火,你的房子始終是升值緩慢,一點也漲不起來。

  • 可是有一天,突然之間,你的領地上來了一批拿著iPhone/iPod的奇形怪獸。他們拿著幾百萬的購房款,看見什么房子都說“便宜,便宜”。

這其中的契機,有可能是修了一條地鐵,有可能是修了一條hwy,但更多的情況,是城市的自然擴張。

小白領其實是被越趕越遠的,小白領能夠居住的極限,就是城市的邊界。

城市的市中心,房價可能已經漲到了極為恐怖的地步。譬如十幾萬每平米,上KW一套。

因為無法承受,小白領往外搬?墒侵协h也被填滿了,于是他們再往外搬,外環也被填滿,于是到了最遠的邊界。

郊區土地升值的大頭,當且僅當“城鄉結合部轉為市區的一瞬間”。

這個漲幅可能是驚人的。往往會是5000/m到20000/m的瞬間跳漲?墒侵叭,和之后三年,都僅僅是平均漲幅。

當1995年上海開始戶籍松動時,上海的“郊區”邊界是徐家匯,離人民廣場7.5KM左右。

到了2005年,上海的邊界是莘莊。離人廣15KM。

到了2015年,上海的邊界大約是泗涇南翔浦江航頭楊行,離人廣22KM。

按照這個速度,到2025年,上海邊界或可能達到30KM左右。

到2035年,或許可達到35KM。

超過35KM半徑的房產,沒有必要購買。因為他們可能永遠也沒有機會溶入上海。

22~35KM之間的房產,可以購買。他們在未來的十五年中會有一個突變。

22KM之內的房產,只會有平均漲幅。

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(未完待續)

最近COC出11本了,所以更新會少點。

歐神,2015年12月13日晚)


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