歐神論雄安(2)999年358天#1300

作者:歐神 2020-11-18 17:05:40 人閱讀

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358 #1300

我們用一周時間走完行情。

剩下的999年358天仰望星空。

一)前言

昨天寫完了《職業炒家會殺向雄安么》#1290,大家可以注意到這篇文章沒有推送。[1]

研究了半天,雀巢香濃還是麥斯威爾,都太苦。

最后決定,只發了下朋友圈。于是;

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搞不好會是水庫第二篇“朋友圈100000+”的文章。

我也很無奈啊。

再次重審一下,水庫愛國愛黨,緊密團結在老大周圍。

不叫外賣,不查水表,謝絕送溫暖行動。

氣候不對,凡是批評的文章,俺們一律不推送。

成功,肯定成功,從一個成功走向另一個成功!

因此我們今天就不看淡了。我們批評一個另可以批評的群體:“愚蠢的老百姓”應該問題不大。

阿彌陀佛。

二)搶房子

“雄安新區”的新聞一公布,北京通往西南的高速,立刻被堵塞得水泄不通。

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在這二天二夜的“雄安”事件刷屏之中,最令人印象深刻的,可能就是“炒房團”的報道了。

  • 雄安可有鐵路,航運通過

  • 最近的機場在哪里

  • 附近可有大型礦藏

  • 大學院校,人才儲備如何

  • 免稅政策怎樣

這些,都是發展“實業”,讓一個城市崛起必不可少的要素。

一個港口,一條鐵路。昔日讓二個城市爭得不可開交的,或許僅僅是鐵路區局的劃分。

可是奇葩“雄安”呢。

對不起,不知道。

不關心,沒人關心,為什么要關心。

對于雄安的全部報導,媒體的全部眼球,幾乎全集中在“雄縣限購”“一二手不許開盤”

“約談KFS和中介開會”

“瘋搶白溝”

“雄縣縣委書記落馬,華夏幸福集團宣布無條件退還土地”

《雄安搶房記:7200萬拿下8層樓》[2]

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三)愚蠢的老百姓

看到這里,如果你以為水庫也象泯泯媒體一樣,斷然批判“炒房客”,斷然批判財迷的無恥和貪婪,斷然批判浮世繪和眾生相。

那你就大錯特錯了。

事實上,水庫對于“連夜驅車趕到”,是一點意見都沒有。

我們反而認為,這就是中華民族的偉大之處。是中華民族優秀血脈的證明。

神之眷戀,注定成為人上之人的優等選民。

想當年,加利福尼亞發現金礦。

結果引起了全世界瘋狂的人流“淘金潮”。

原本太平洋東部是沒有人的,因為“淘金潮”,奠定了美洲西海岸幾個大城市。

舊金山,西雅圖,溫哥華,都是淘金潮的產物。

目前環太平洋的GDP,已經超過了環大西洋的GDP。

世界重心轉移,亞太超過歐洲。

(AP+日本+美國西海岸 > 美國東海岸+歐洲)

當一個商機,一個金礦,一個淘金熱潮涌現時,你開車幾天幾夜沖過去,這是再正常不過的了。

想當年硅谷多熱,無數人開著大篷車匯聚。Amazon就是在敞篷車上構思的。

水庫真正反對的,不是人民追逐金錢的心,而是人民追逐金錢的技巧。

很少有人注意到這樣幾段話:

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(十一小時,3000漲到18000!刷新人類歷史光速)

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我稍微梳理一下:

  • 白洋淀正常的房價是2300

  • 目前的房價是17000

  • 別墅的價格是40000

我的意思非常地明確。

買貴了

雄安不值這個價,目前被嚴重高估。處于重度泡沫期。

那么,“您覺得雄安值多少錢”。

“呃………4000/m吧?”

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“不是啦,我是說別墅4000/m”

“也就是打一折的樣子”。

四)估值

你這個4000/m的估值,是怎樣出來的?

首先,可以一定肯定確定的:“雄安新區”核心,一定不在雄縣、安新、容城,不在任何一個縣縣城內。

也就是說,你目前買的一切物業,全部都是無效的!

我們要知道,CBD開發的一個要點是什么。絕不和老城區混雜。

尤其是京城干部帶來的“國家級”雄安新區,級別這么高,絕不會把你幾個縣丞放在眼里。

拿來當“民工宿舍”,人家都覺得臟。

“雄安”新區未來的核心位置,一定是遠離“雄安容”三大縣城的。

人家才不要和土著住在一起呢。

恨不得把你們全都拆遷了,趕得遠遠的才好。

“雄安”未來的核心,地標性建筑在哪里。我不知道。

但有一點確定的,現在的市場上所有物業,全部都是土著區。全部都是一文不值的。

其次,是雄安的高度。

雄安最終能達到怎樣的高度。我指15~20年以后,經過了極度漫長的凈虧損和忍耐之后。雄安最終能有多棒。

我對這件事,感到極度的悲觀。

雄安本身的地理位置就不行。它既不是港口城市,也沒有二條大河交匯,空港,特殊礦藏。甚至連旅游資源都不多。

雄安的“人文”也不行。

天底下的事情,要發展起來,最注重一個“”。

你要讓別人發財,你才可以自己發財。

利益要分給別人,生意才可以越做越大。

象雄安這種縣一級的“農民”心態。馕字都沒有一撇,先趕緊藏著掖著,生怕“不明真相”的房產商把房子低價賣給了外地客。

一個不想讓別人賺錢的地方,一個看見別人賺錢就眼紅的地方,怎么說來著;

“投資環境極差”

當你投資環境極差,你做事就會事倍功半。而不是事半功倍。

你最終會成為一個燒錢的玩意,而不是產出的奶牛。

燒錢的腫瘤,又可以養多大呢。

這二天刷屏的《鬼影曹妃甸的凋敝之影》[4],難道不是民心的反映么。

對于雄安的未來發展潛力,我感到極度悲觀。產經和人文都不支持。它有四種結局:

  • 浦東

  • 天津

  • 保定

  • 曹妃甸

關于第一第二種,我覺得概率幾乎為零。

介于第三種之下,沒淪為第四種就不錯了。

歸根到底,基于“大戰略”。

我認為雄安的本質還是分散北京人口,不惜一切降低北京人口。

不要追問。

第三個原因,是“風險貼現”。

大伙都知道,yevon_ou不喜歡買新區,一向看淡新區。

在浦東幫和浦西幫的爭執中,我是堅定的浦西幫。

其實并不是我對新區有成見。

當浦東幫振振有詞“十大投資項目”都在浦東,大型巨型基建都在浦東。發展潛力更大,發展速度更快。

這些我是承認的。

我對新區的全部反對,唯一只有一點“起價太貴”。

這不僅僅是上海的問題,你換作深圳,天津,南京,成都,鄭州,道理都是一樣的。

新區太貴,一開盤就太貴。太貴太貴。

在離市中心二十公里的地方,你造一個新城。鳥都不見一個,一切都是地圖畫餅。

然后你說“十大基建”,未來會如何如何磅礴。

價錢賣得比市區還貴 :@ :@

這種事情,我真心沒有興趣。真心沒有胃口。

當年和浦東幫爭執時,講的最多的一句話,“我知道你這一切都很好”。

浦東建設到了頂峰,就成了浦西”。

當你把地鐵,商場,步行街,人均300的西餐廳,這些東西全部都建成以后?赡芎臅r十幾年。

等你全部建成后,你的舒適度也僅和內內環差不多。

你現在一片荒地,已經賣80000/m了。鬼都懶得理你。

2000年美國“科網股”泡沫時,科技股的賣點也是“未來+成長”。

每個人都說IT公司將顛覆世界。

可是你成立六個月的公司,直接已經“千億美元”市值了,超過很多老牌公司。你還要怎么炒。

你已經把未來一切的利好都兌現了。

后來,果然科技泡沫“破裂”。大量販賣美好前景的公司,跌得一文不值。

其實,目前在國內“獨角獸”公司的風險一樣存在。滴滴,摩拜單車,嚴格地說都不贏利。

“新美大”奄奄一息。

有興趣可參閱這篇《客人您好,Uber股票要不?》[5]

如果你要我買入一項“未來”很好,或者“開發區”概念的資產。

則我要求一定的“風險溢價”是必須的。

誰知道領導會不會換走,最終能不能建成。搞成曹妃甸怎么辦。

在香港市場,這個溢價一般是+10~13%,每一年。

對于一項“十年建設”,高度不確定的資產。要求四倍溢價是正常的。

綜上所述,我對“雄安”資產的估值不會太高。估計也就4000元/平米。

一套如圖250m的別墅,售價100W。那么勉勉強強囤一套扔在那里。

離雄安CBD 15KM。猜未必賺錢啊~~

(以上建立在可貸款的前提下)

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五)炮灰炒家

好了,你有理,你聰明,你說得都對。您偉大論證了“雄安房產只值4000元/m”。

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那么現在沖到雄安的幾萬人算什么,他們都是傻瓜么。市場難道不就是靠“成交價”堆起來的么。

嗯嗯,這幫人其實不能算“炒房”的。

他們只能叫“炮灰炒家”。

職業炒家全中國不會超過1000人。

市場上90%的房源是不能買的,你必須克勤克儉,極少數情況才能有獲利機會。

------ 《職業炒家(一)》#130

世人對炒房業的誤解,主要來自于媒體小編的誤導。

無知群眾,誤以為買房就是炒房。

他們只要看見有人大手筆買房,就拼命地喊“炒房團來了”。

這是極端錯誤的。

跑過去“買買買買買”的,這些不是炒房團。不能貸款的資產沒有價值。

她們是闊太貴婦團。

真正的“職業炒家”,是極為嚴謹科學的一門學科。

體系龐大,知識博雜,幾乎每一個職業炒家,都是高知識高素質人群。

“職業炒家”的職責,是“衡量價值”的高低。

房價偏低就買進,房價偏高就拋出。職業炒家是樓市的溫度計。

你學習“黑色金屬冶煉”業,拿了一個工業溫度計。在煉鋼爐旁邊看了又算。

而“炒家”其實也是溫度計。

這和生物化學,石油化工,精密藥品調配。原理都是一樣的。超出臨界點了就加一點微量元素,煉鋼煉到特種鋼材需要極其精微的細調。

今天跑到“雄安”的那群人,無論是帶了滿廂現金的東北財主,還是山西山東的掃墓群眾,還是北京的小資白領。

他們都不是職業炒家。

他們的命運和下場,也都是極其悲慘的。

以后媒體小編寫他們的墓志銘,請不要寫“炒房賠錢”。

我們有一句話送給炮灰炒家們;

“你們用一周時間,跑完了全部漲幅”

“剩下的999年358天,抬頭仰望救星”。

水庫論壇,歐神,歐成效2017年4月3日午)


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