支離破碎的北京市場 #2540

作者:歐神 2020-11-18 17:05:28 人閱讀

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支離破碎的北京市場 #2540

宏觀強勁,微觀無序

一)微觀無序

在《房地產市場的二朵烏云(上)》一文中,我把諸多網友的留言留在了下面。

你細看這些評論,他們對于“二朵烏云”的猜測,集中于“美聯儲加息”“政府宏觀調控”“資本外流”“房產稅”之類云云。

房產稅我就不吐槽了,純粹智商和人渣都有問題。詳見《帝國的砒霜---房產稅》。

回過來講“資本外流”“政府調控”之流;

顯然,他們都誤解了“烏云”的含義。

烏云,指的是“理論體系”內部的不自洽。好比牛頓力學算好了乒乓球要落在這個位置。而實際上沒到位。

而很多人說的“資本外流”“美聯儲加息”。這個其實是“風險”,而不是“烏云”。

你指的是,外部環境變化,而導致的房價下跌。

這個風險我們是不在乎的。因為所有已感知的事,都可以納入計算。

“美國加息”之類的風險,早已經被包括進去了。哪怕耶倫未來五年狠狠加幾次息,我們也毫不在意。

而“烏云”之所以重要,因為它反映了一種哲學精神。整體世界“井井有條”的精神。

好比你出去相親,對面來一個男的。180cm的身高,陽光健康。

會講四國外語,月入30K。有房有車無貸,父母雙亡性取向正常。

怎么看,都象是一個蒸蒸日上的有為青年。

可是你“咔嚓”一刀,把他的腦袋切下來。

把他的肚皮剖開。

然后你發現他的“內臟”完全是顛倒著長的。左心房直接連到胃包上面,食道通往胰腺,肺包連接十二指腸。最要命的是渾身沒有淋巴系統,血液是藍顏色的。

“媽呀,鬼啊”!

恐怕你要尖叫著跳起來,不知道什么外星怪物。這樣的男人絕對不能嫁。

有人說,老師啊,您又在嘮里嘮叨講廢話了,云里霧里的前言就寫了六百字。

其實我想說的是“北京”。

北京就是這樣一個市場,“宏觀強勁,微觀無序”。

從宏觀上看,北京的市場好得不能再好了。

北京不僅僅是全中國房價最高的市場,同時也是總市值最高,增長最快,購買力最扎實,上升空間最無窮的市場。

但是微觀上呢,你拿把刀,把它“開膛破肚”地切開。

微觀上看,北京這個市場簡直沒法看。頭重腳輕,十二指腸接在肺泡上面。

整一個E.T.外星人。

二)北京市場

中國第一大都市是哪個。

上海?遠東第一大都市。長期以來中國人口No.1,GDP No.1的東方明珠。

您早Out了。最多再要三五年,不僅僅GDP第一的位置保不住?峙逻B人口No.1也保不住。

深圳?免提。

香港?嚴格說香港也排不上號。香港吃虧在只有700W人口,從曾蔭權提出要“不惜一切增加人口”,力保國際都會開始。由于香港本土階層的層層抵抗,HK的人口一直增加很緩慢。

人口從670W花了十年,才到700W。

人口不足,使得香港GDP產出已經被深圳超越。在中國總體城市排行榜更是遙遙無望。

中國的第一大都市,必然、注定、只能是“帝都”北京。

長期以來,北京一直是一個“貧窮落后”的城市。其人口僅有上海的2/3.

更慘的是,人均GDP只有上海的2/3,當上海9000美金時,北京只有6000多美金。

可見其“城市發展水平”落后一線城市一大截。

這個現象,從朱相退休,秀相上臺,開始發生急劇的變化。

時至今日,北京在人口,總量,人均等各項指標都已經追平。進一步反超,也就是瞬息之事。

最極端的是,2010年北京銀行謀求上市。做上市前最后的pre-ipo準備。

當時去談了一次,北京銀行表示“在過去的一年中,各項存款指標+50%”。

考慮到北京銀行基本上是一家總部在北京的銀行。他的“吸儲”能力主要是北京居民的存款。

四萬億及其帶來的后果,從北京銀行令人震驚的增長速度可見一斑。

言歸正傳,如果我們觀察北京。北京這個城市:樓矮,路寬,戶型大。

由于紫禁城嚴格的限高。北京二環以內,民宅基本都是八九層的最高。

而要到了外圈,三環邊上,開始出現一些“高層住宅”。但也不是“特高層”。一般也就三十幾樓為限。

幾乎很少見四十至六十層的超高住宅。

另一方面,北京“大氣,路寬”。

長安街就不說了。普通的100米寬大馬路也修得不少。

而且北京的建筑,還有一個很奇怪的現象。喜歡“后縮”。

每一個商場Shopping Mall的門口,都往內縮進20米。留出了偌大的一塊空地平白。十分適合跳廣場舞。

象銅鑼灣SOGO這樣一貼馬路就是大門。在北京從未見過。帝都企業大氣,土地都象是不要錢似的。

這幾件事的合力是什么呢。就是“寬街無鬧市”。

一場繁華的,喧囂的,摩肩擦踵的“吃喝玩樂,聲色犬馬”,是集中在一定的人口密度上的。

人口密度不足,則商業無法存活。又或者退化為郊區一個又一個巨大的“停車銷品茂”。

如圖,中世紀支撐一種職業需要的最少人口SV

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北京本身的建筑高度很低。樓矮人就少,商鋪就不值錢。

然后北京的馬路道路很寬,車多人少路障前后。使得步行走二個Block變得毫不可行。得繞幾次街角。

而且北京很冷,冬天狂風暴雨積雪三尺。

你若觀察廣州,廣州的夜生活很豐富。半夜一二點還有大把人在路邊吃宵夜吃排擋。

而到了上海,這種現象就少了一半。

到了北京,宵夜傳統就絕跡了。神經病才半夜跑出來吃烤串。

你以為北京人不喜歡享受。其實是氣溫決定了一切。

冬天廣州30度,上海15度,北京0度。你以為演韓劇啊,沒事出來眼淚汪汪喝燒酒。

綜上所述,就是北京的“社區商業”極不發達。

北京也缺乏那種雅致的“步行文化”。在綠樹成蔭的秋天午后,逛著長樂路襄陽路湖南路,二旁精致的韓裝,飾品店,隱蔽的米其林餐廳。

北京的特點是;

  • 你要出門你就開車

  • 既然開車了,就不在乎多開遠一點

  • 最終每個人都是去到郊區的,千篇一律的銷品茂。

三)級差地租

上海是有明確的地段的。因為上海很“高”。有明確的摩天大廈和CBD。

上海是全世界“摩天大廈”最多的城市,有超過10000幢30層以上的高樓。最多的上海市民,生活在半空中。

如果你去SWFC觀光廳,遙望遠處,你會看見無窮無盡的高樓,無窮無盡的云海玉弓緣,直到盡頭。

千萬別去拍東方明珠,老傻的。你要拍就拍“高樓直到云海盡頭”,這才是全世界唯一難得一見的景觀。

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直到視線盡頭,云海落幕,于是建筑高度逐漸低矮下去。到了青浦幾乎沒什么高樓。

于是你知道了,“去上!。

“去上!,這是一個明確的動詞。在長江的盡頭,有這么一座拔地而起的城市。

他和廣袤的農村截然不同。和沿途的小鄉鎮截然不同。

如果你去蘇州市里看看,也都是二三層的舊街,舊樓。

只有到了上海,才是Skyscraper.

而北京呢。北京只想讓你哭。

“去北京”作為一個動詞,名詞,形容詞。他都是不成立的。

北京就是一個大農村。

一路上,你從河北溯流而上。河北是破破爛爛的一個大農村,四五層的磚瓦房。偶爾郊區一個巨大無比的停車場Shopping Mall.

而當你進了北京,你所看到的,還是四五層的磚瓦房。

人民貧困,墻角骯臟。垃圾遍地都是。

還是同樣的,一個郊區的Shopping Mall,生活平淡乏味。

你甚至都不知道自己已經換了一個“行政區”了。

已經從河北進入到了北京的六環,五環,四環,三環。

嚴格地說,北京甚至都沒有一個Skyscraper的天際線。讓你知道北京的“核心”中心在哪里。

北京也沒有特別熱鬧,熱別值得一逛的核心商圈。摩肩擦踵連手帕都撿不起的體驗。

沒有核心,如何追隨。

絕大多數“北漂”的人,就是買了張火車票,到北京站出來。

隨便找個點落腳,就算扎根了。

北京沒有核心,也就不存在一代代持續努力,向內環線擠。

四)北京的地段

隨著文化和面貌之不同,反映到房地產市場,則是北京的地段原則。

幾乎每一個北京朋友都會和你說,“北京雖然是按照環線造的,但是北京的地段,并不遵循環線原則”。

譬如說,二環以內,老北京胡同。

各大部委基本都在二環。衙門的石獅子威嚴聳立。

但是二環以內的“地段”價值并不高。也沒有什么成型的富人區。

因為北京的“二環內”基本遵循“不開發”原則。

拆遷的阻力太大,政府也沒那個興趣。

成片開發樓層不能造得太高,塞條子拿房子的人也太多。KFS沒利潤。

所以二環內基本是“貧民化”。全部都是破爛骯臟的十元小店。

吃著沙縣小吃吉祥餛飩,老北京炒干。住著容積率不到1.0的四合院。

好吧,你說二環是一個孤例。咱們先忽視二環。

北京的好地方,好東西,基本都集中在三環沿線。

從雙井,國貿,亮馬橋,三元橋,太陽宮,望京,奧體,中關村,金融街,復興門。

既然二環無法開發,則政府把所有的好東西都建造在了三環。

(如圖,日光初醒的CBD早晨。幾乎所有的北京都市生活片,開場白都是東三環的高架路拍)

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如果你說所有的國家部委,全部都在二環。

豪奢商業設施,都在三環沿線。

出去到了四環五環,則只有“滿足基本生活需求”的銷品茂。提供大娘水餃味千拉面Uniqlo沖鋒衣等等屌絲標配。

如果你說“北京樓市”是這么一個等級流程。那么我捏著鼻子也認了。

二環內算特例,剮了一個同心圓。忽略。

以三環為核心。向外輻射。越是遠的地方,配套越差,檔次越低,低端貨橫行。房價更賤更便宜。

放射型。

可是北京的樓市,它根本不是這么一個玩法!

全北京最好的地段,就業崗位最集中,收入最高端,商業最豐富,配套最完善,最適合人類居住,享受現代都市人情味。

可能就是東三環“國貿”附近這一帶。北不過三元橋,西不過工體。

可是這一帶的房子,一點都不貴!

北京真正貴的,是海淀。

海淀的房價,遠遠超過朝陽。

若你真的去海淀看看,海淀可以說是“一片殘破”。

譬如說,如圖這樣的房子,你給它估價多少。

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我如果不告訴你,你根本不會知道這是哪里的房子。

眼看“加州李先生牛肉面”,“兒童攝影請上18樓”,整一個破破爛爛的商住。

這種物業,如果放在山西小縣城,就是4000~5000/m的樣子。

而且四五千還沒人要。整個城市,呈現著一種破敗而蕭條的樣子。

但這里是海淀。如果你聯網查一下價格,鏈家報價差不多在90000元/m,一千多萬一套。

10000000,您還別嫌貴,你還別還價。

然并卵,一到秋冬季,整個街道還是呈現出一片蕭條而破敗的味道。

居民的消費,只享受得起李先生牛肉面。

走道里貼滿了小紙條,電梯破破爛爛。商住進進出出。

“老公,你不是答應讓我住千萬豪宅么”。

“我們做到了”

“今天早上見到房東,他說這房子升值,要一千多萬了”。

這樣的房子,如果放在山西縣城。就是4000~5000的檔次。

破破爛爛,低端低檔,沒有絲毫豪宅的味道。

按照某些YP的說法,“送給我也不要”。

可是這里是北京,在北京,它就是90000/m。

我不是吐槽北京貴。正好比我們“宏觀”上講,北京是一個很貴的城市,是中國第一都市。

既然北京貴,比山西貴20倍也是合理的。

我是吐槽“海淀貴”。

你要知道,在國貿,在CBD,在朝陽區東三東四,非常好的豪宅也只有80000元/平米!

前陣子在東大橋看房子,非常好的全豪宅格局。頂級地段,附近什么都有全配。

房價只要60000/m.

東大橋幾乎是我最喜歡的地段了。

我是吐槽北京在“微觀”上的不均衡。

海淀價格遠遠超過朝陽。

破破爛爛蕭瑟敗舊的社區,價格遠遠超過CBD頂級豪宅。遠遠超過工作崗位金領聚集區。

有人說,“海淀”有學區。北京好的學;径技性诤5。

好吧,假設你“貴”的理由是學區。

那么我們拿支筆來計算一下,北京海淀的物業,整體要有數萬億的市值。

如果你的溢價是建立在“學區”的基礎上的話,則增值的原因,是那么幾百個老師。

哎呀媽呀,嚇死我了。趕緊先買份人壽保險壓壓驚。

這樣算下來,豈不是一個老師價值百億?

老師呀,您出門可千萬別被車撞呀。

冬川豆近期有一篇文章,講大學教育。[1]

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俗話說,“政治正確無所不在”。

在買房這件事上,你當然也需要顧忌“政治正確”。顧忌社會上的共識,輿論正導向。

譬如說,你花掉了全部的畢生積蓄,再貸款三十年,背幾百萬房貸。買了一套1000W,70平米,二十年樓齡的無電梯老公房。

親戚們一定都以為你瘋了,以為你SB;ù蠛玫娜松I房子不值得。

可是,如果你說,那房子是“學區房”。一切都是為了孩子,一切都是為了教育。

則“孩子”“教育”頓時就是“政治正確”。

親戚們一下子全被打啞了失聲。

然后他們還要反過來恭喜你“學區房總是漲的”,“學區房有升值潛力”。

這就是政治正確,你買普通房子,親戚們會嘲笑房價跌評論你SB。

你花1.5倍價錢買學區房,頓時就是“大愛無疆”。

而至于學區房是否真能通往“國家干部”的金光大道,這筆投資是不是賠了。舊式科舉會不會在一夜之間廢除。

親戚們才不管這事呢。他們在恭維你的同時,又不會真心關心你。對于很多親戚來說,他們最渴望恨不得看你破產。


本質上,我是極度看淡“學區房”的。學區房在價值上“一文不值”。

相應的,海淀區的房價一文不值。

整個幾萬億市值,全部都是沙灘上的泡沫。

五)尊卑貴賤

如果將北京樓市比作一個人的話,那么他是一個“180cm的陽光男孩,身材高大,笑容甜美”。

“月入50K,有房有車無貸,父母雙亡很乖”。

從宏觀上看,北京樓市好得不能再好。

房價很高,漲得很快。后續購買力也充足。

但是從微觀上看,北京樓市一塌糊涂。

簡直就是氣管接在食管,大腸接著血泵。

“海淀貴過朝陽,縣城房賣9W”僅僅是最初的印象。你繼續看下去,越是深入了解,越是不可理喻。

從原則上講,北京可以“在任何一個地段,新造10W元/m的房子”。

北京的“地段扁平化”早已不是什么秘密。六環外的房子,完全可以比三環更貴。

而這事發展到極端,則是“10W+隨便建”。

目前北京的市場,基本只要KFS肯用心。把軟裝做上去,則任何一個地段,都可以開出豪宅。

無論是三環,四環,五環,六環,七環。

東西南北通。

而另一方面,“開出十萬”,不意味著你房子的漲價。

好比你一個小區,左手是十萬,右手是十萬。

您呢,您還是五萬。

往大里說,北京任何一個光彩奪目的社區,800米之內,必有“城中村”之類的建筑。

有人說,廣州是中國最大的城中村。真實完全污蔑偉大首都。北京才是全中國最大的城中村。

SKP附近的光輝里,污水四溢。商鋪背后是個垃圾處理站

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在北京,不存在“地段,比較,級差”之類說法。

二塊很好地段之間的地塊,上海人很可能想辦法把它“改建”。拆空,重建。

可是北京幾乎完全沒有“改建”。政府也沒什么興趣“重組”。

北京那么大,建成面積是上海的三倍。絕大部分區域都沒有得到“充分優化”。

按照任志強的說法,“遍地是黃金”。

而目前,北京的市場依然以“攤大餅”的方式向外外延。以新區賣地的方式向外外延。

這使得北京任何一個區域都沒有得到“充分開發”。

在二個極端昂貴的大型社區之間,往往是廢棄的空地,荒無人煙的倉庫。貧民窟和毫不值錢的土坯房子。

讓人對地產徹底喪失信心。

上一次我去豐臺的“總部基地”。

如果你經常坐飛機的話,則航班雜志上的廣告鋪天蓋地。

總部基地號稱在五六年前2010就開盤,當時就要賣五六萬。

今天按照不虧錢的升值速度,少說也得賣七八萬才夠本。

但是我沿著豐葆路一路往南開。

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然后我就看見了一塊空地。

然后我又看見了一塊空地。

然后我又看見了一整塊完全晾曬的空地。

然后我又看見了3*5塊完全晾曬的空地。

…………

我忍不住嘆息說,真心想不到,“總部基地出來500米,就已經荒涼如此”。

徹底荒蕪,完全沒有人煙。

按照目前的房價和地價,8W一平米倒推。你相應的這每一塊土地,都要拍賣到100億以上。

而你知道100億,對于工商業來說,是一個什么概念么。

華夏銀行的市值才一千億。

這一路過去,我掰著指頭數著。一塊,二塊,三塊,四塊…………

手指頭不夠用,腳趾頭也不夠用。

真的有那么多的企業來填滿么?

這無窮無盡的荒地,北京市大興區的荒地值幾千億資產么。

還有一次,我跑到前門去看一個酒店。

前門大街,在老北京的地位,想必不用說也知道。商業街首選,北京的一張名片。

當然改造后是一落千丈。

一家酒店,配無邊游泳池。單賣拆散房間。

它房間賣得不貴,折合單價才1W多點。

溫泉入戶,地底千米硫磺溫泉。

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在談論中,那小姑娘說,“你若是真有錢,就出3億現金。200多間客房一起拿去”。

我一口血吐在海報上,“前門邊上的完整酒店,就賣3億”。

“那你老板為什么要賣呢”。

銷售經理嘆了口氣,“生意不好,沒人住”。

“每天晚上要370元/晚,太貴了消費不起”。

哥哥吐血快吐成紅罐涼茶了。當然我也拿不出這么多現金。就是感慨想做寓公。

北京樓市給人整體的感覺,是“洼地”實在太多了。

處處都是洼地,處處都是套利機會。

但是當你破綻到了無窮大時,你又變成了“沒有破綻”。

因為當你有1001個破綻時,你填補了一個。但是這一個并不能變成利潤。

“套利”不能馬上產生利潤。

后來者還有999個“洼地”可以填。他們何必接你筍盤呢。

只有市場完全健康。套利機會完全抹平。

這時候你發現一個“洼地”,才是賺錢的機會。

六)北京的新房市場

當支離破碎的北京樓市,和碼農屌絲的“處房情結”結合在一起,事情發生了更惡劣的變化。

鳳凰,尤其是老家鄉村算混得比較出頭的鳳凰,他們是“自視頗高”的。

對于鳳凰來說,有一點鐵的原則,就是“只買一手房”。

房子偏一點,遠一點,交通不便。這些都不重要。

房子貴一點,坑一點,滿是概念。被坑了也樂意。

屌絲于是哭訴著“房價太高,窮無立錐之地”。一邊花著幾倍的性價比,買著五環六環外的“豪宅”。

目前北京房價嚴重倒掛,三環并不貴。某人剛還在亮馬橋找到五萬華遠的房子。也不是大戶型。

可是五環外很貴,六環也很貴。

只要是屌絲買的,郊環都很貴。

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更為惡劣的,是連“環京”都漲了。

屌絲們一邊抹著眼淚,一邊對北京市內無數無數的“洼地”視而不見。一邊非打破頭去買一手房。

不值得同情。

(燕郊,香河,大廠如圖。地圖尺寸是5KM)

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最為搞笑的,是通州搞“限購”。

通州本來是一個20000元/m都不到的市場。

“新北京”規劃一出來,立刻把自己提高到50000元/平米。

而且吊得要命!笆飞献顕栏裣拶彙,要在通州的工作社保,才有資格購買一套。

好像生怕炒房客提早知道了新京的消息,賺走了資產上漲的好處。

我有時候在想,你那破旮旯,二萬的時候我都看不上眼。五萬真有人搶么。

除非“處房情結”到了晚癌末期,山溝溝里來的鳳凰屌絲。

否則我不會在北京城買么。

你住“新北京”,我住“新首都”。

以后通州成為新北京,把市政府的人馬都遷過去。

而北京成為“首都特別市”,四環以內改名字叫“ShouDu”好了。

咱們留守首都。

七)套利的無力

北京是一個支離破碎的市場。

  • 該貴的不貴

  • 該便宜的不便宜

  • 好的賣不出價錢

  • 品質無人欣賞

  • 學區充滿風險

  • 處房屌絲瘋搶

  • 市內洼地連連

  • 十萬土豪隨意

一般按照“正統”的經濟學理論。在這樣情況下,會發生“套利”行為。

好比我把周浦八萬的房子賣了,換回小陸八萬。

哪怕貼點錢,咬咬牙,付個按揭月供也能湊足。

北京市場的特點,在于北京“套利”行為完全無法進行。

北京是迄今唯一“嚴格征收”20%差價個人所得稅的城市。

如果你一套房子,買得早,當年100W入手。

經過了十年,房價漲了十倍,F在1000W。

則你在交5.55%營業稅,九百萬大約45W之余。你還要交900*20%=180W的個人所得稅。

顯然,這個接近200W的稅收是完全無法承受的。

屌絲們別輕飄飄的說“賺了1000吐200也正!,換你自己身上,你試試愿意么?

在北京你想買一套房子,想完成一次房產交易,可能是全中國最困難,最復雜的。

作為買方,買房必須“破限購”?赡軤可娴诫x婚,五年社保等等一系列的麻煩事。

北京市場的特殊之處,在于“賣方”也得要離婚。

離婚,單身出戶。名下只保留一套房產。

然后你再等五年。

等到滿五年之后,符合“滿五唯一不用交所得稅”的這條政策。

誰沒事離了婚等你五年!

所以北京市場的二手房交易極為困難,大約98%的籌碼被嚴格鎖定。

每一年北京市民眼看“供不應求”,買家一房難覓。手里的物業又升值了。

可是升值了你也不舍得賣。

賣了就是20%的稅。

對于炒家來說,“北京”幾乎是炒房的地獄。

因為稅收過于嚴格,市場上能尋覓的筍盤很少。

哪怕賣主賣給你很筍,經過了“稅收拔毛”也變得不筍了。

再加上極端苛刻的“破限購”條件。

一般炒家是懶得出手。何必呢,何苦呢,同樣炒房子,深圳上海要賺錢容易多了。至少省心力。

另外有點篇幅,不妨要吐槽一下北京的中介業。

北京的中介差,極差,極度差!

北京的中介收費,是全中國一線城市中最高的,平均要到2.7%,折扣后大約2.2%

我南方隨便找一個僅收0.5%的中介公司,就能徹底秒殺你。

不僅僅是秒殺,而是橫掃。徹底把你掃到垃圾堆里。

南方和北方的服務業,其差距以光年計算。至少差好幾個世代。

北京的服務業,和國營餐館拇指扣在碗湯里的大媽差不多。他們根本不知道什么叫做“服務”。

北京的中介產業,只要把你帶到樓下。指了指門牌號。其他什么事都不管。

而不象南方提供“過五關斬六將”的一條龍服務。

如何破限購,如何破限貸,如何做銀行流水,貸款貸不出怎么辦,流水銀行不認怎么辦,資金跟不上要延后三個月怎么辦,上家是藥單怎么辦,上家想抵賴怎么辦…………

如果不是解藥,我要你中介干什么 :@:@

北京的中介,幾乎什么事也做不了。他們也不幫你動腦筋想辦法,不會幫你解決任何問題。

懶到只要伸手指一下房源,就想收十幾萬中介費。

如果能確信北京市場沒什么“衙內”插手的話。

則你從南方搬任何一個中介公司過去,都能徹底秒殺,橫掃。

南方任何一家僅收0.5%的中介公司,都比北京2.7%好得多。

讓北方人見識一下什么叫做服務業。

八)結語

北京是全中國最大的城市,最大的房地產市值,最大的房地產市場。

從宏觀上看,北京是最好的城市。

但是從微觀上看,北京支離破碎。

我們很討厭那些“大而化之”的磚家,一開口就是“北京,美國,匯率資本……”

“北京跌30%,上海跌50%”

“貨幣戰爭,匯率戰爭,外匯鎖定”最近朋友圈刷屏。

我們深受嚴謹的Marketing訓練。凡事喜歡切碎了來看。

Break Down,宏觀有序的東西,必須微觀有序。否則就是氣管接到食道上的外星怪物。

很可惜的是,北京就是這樣一個“外星怪物”。

北京的市場支離破碎。好的不賣貴價,壞的不賣賤價。說到底,你都不知道它的價格體系是如何制定的。

有的時候,我不懷惡意地想,北京樓市就是一個“土豪市場”。

有一個土豪來到北京,他可以在任何地段,只要他看得順眼,就可以一擲千金花個3000W買房子。

所以北京市場沒有規律可循。因為你無法預測土豪的心血來潮。

另一方面,北京的“整體風險”極大。

北京并不象上海這樣,有一個整體崛起的CBD。又或者說,建筑物的高度線。

北京從整體上來說,就是一個破破爛爛的山西縣城大農村。

以北京的建筑質量,生活氛圍,配套設施。

從級差地租來講,如果北京不是首都。他的房子就象山西一個縣城,最多賣太原的價。

北京的“建成面積”,比上海大三倍。

其人口卻差不多。

也就是說北京的“人口密度”要比上海稀疏三倍。

從大地圖上看,北京幾乎每一寸土地,都沒有被充分開發。

北京的房價是被“硬拉”上去的。

對于這樣一個平原城市,幾乎可以無窮無盡的擴張。你憑什么賣這么貴。難道只憑不飽和供地。

從豐臺“總部基地”出來,就被無窮無盡的華北荒野給嚇破了膽。[2]

炒房這一科,賺的是別人的錢。重在“囤積居奇”。

好比我看見一樣好東西,搶先購買在手。等到需求起來了,價錢翻了幾番,我再賣給你。

可是北京的土地市場,讓我感覺根本不存在“囤積居奇”的土壤。

最有錢,最有權勢的是趙家人。

你想賺趙家人的錢么。趙家人根本不需要買房子。土地都是他們的。他們想要哪塊地,用筆一勾就行。

而各大部委呢。部委的干部們收入也很高,難保就是隱形富豪。

可是部委干部也不需要買房子。幾乎每一個部,都有自己保留一畝三分地。部屬土地,到時候拿出來運作一下,大家分了即可。

四環以內,有得是空地好地。

而北京土著們呢,北京土著也不缺房子。

北京向來以“戶型大”著稱。當上海2001年造120平米房子時,北京造的都是180平米二房,還是經濟適用房!

北京人不缺房子,北京土著不缺房子。人家笑瞇瞇地等著房產升值,升到10萬元后賣給你呢。

坦白說,除了學區房。我就沒見過北京土著砸鍋賣鐵買房子。

那么這一個個的“買家”都排除了。最終你賺什么錢呢。

最終賺的,就是全國各地趕過來的“土豪”。

您有錢是吧,在家鄉開小錳礦廠的,F在送孩子來北京讀書,落地生根。

行呀,這套二居室1200W,就賣給您吧。

咱北京人就等著靠這筆錢發財呢。

總體北京市場,感覺“住房面積”并不稀缺!熬幼∑焚|”也并不優越。

并不是一千萬的房子,能買出豪宅范,享受燈紅酒綠的。級差地租極低。

而是每一個人,從趙家,各部委,土著,炒房客,每一方都是“凈賣出”方。

都想賺土豪的錢。

在上海,如果是6:4,六個既得利益者賺4個新移民的錢。

則在北京,就是9:1,九個人齊心協力瓜分一個買家土豪。



如果你居住在北京,則北京的房子,你先需要買一套。

如果你一套都沒有,你就變成了“剛需”。剛需很容易被“打爆”。

打爆的意思,是你非買不可,無論對方開多少價格,弄到急時你都必須接受。

但是“投資”,尤其是大頭寸的建倉位,那就免了吧。

因為北京的房子,實在是很“混亂”。

都在瞎砍。


北京的市場,越看越是心驚。

越看越是迷惘。

我始終無法解釋“價值”之所在。北土城賣你一套房子十萬,請問價值如何盤算。用哪個公式計算出來十萬。

水庫的玩法,與別人不同。

別人是看見“漲了”,于是趕緊跟進去。追漲殺跌。反正是賺錢了,你問那么多問題干嘛。

而我們是冷眼旁觀,非得把整件事情想得清清楚楚。再也沒有半點烏云,“了如指掌”。然后我們才開始大規模建倉。

一旦我們開始入局,判斷就絕對不會出錯。今后的三年五年走勢,都是算出來的,而不是猜出來的。

北京市場,始終無法“算”。

太混亂了,太不市場化了,太缺乏套利了,太沒有邏輯了。支離破碎完全就是瞎猜。

這種感覺,很不好。

好比令狐沖學會了“獨孤九劍”,天下武功,無一不是破綻。劍法天下無雙。

可是等他被林平之,左冷禪關在漆黑山洞時,黯淡無光,他的劍法也無從施展。

所有的人都是閉著眼睛揮舞刀劍瞎砍。

無論多強的武林高手,和一個莽夫無異。

這種感覺,很不好。





歐神,2016年9月27日午)

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