生，老，病，死

一）火車頭

大約在一個月前，有人在分答上問了我這樣一個問題：

http://fd.zaih.com/question/90000035953766463416

我覺得這個話題很有意思，可以展開好好闡述一下。

佛家說，世間萬物都有“生，老，病，死”，都有生和滅的過程。

對于一個城市，乃至于一個國家的房地產市場。其實與此類似。

對于很多小白，大腦漿糊，他們喜歡以波段論形容樓市。

以為價格圍繞著價值上下起伏。此大錯特錯。

樓市的演化階段，其實很象是一個“人”。有幼年，壯年和老年階段。

而且這些演化，是不可逆的。

同樣也是沒有輪回的。

• 懵懂階段

• 啟動階段

• 成長階段

• 泡沫階段

• 衰老階段

二）懵懂階段

樓市的第一個階段，是懵懂階段。

談論樓市，有一個話題，是無論如何也繞不過去的，“誰睡在馬路上”。

你看，人人都有房。

整個大城市，并不缺房子。沒有任何一個人睡在馬路上。甚至說清潔工也有三套房。

從來不存在“剛需”，沒一個人日子過不下去。

房子不是水，食物。

不是每天都要消耗的必需品。老房子稍微湊湊，繼續住住行了。

(全國各大城市人均住房面積，來源：重慶樓)

在這樣一個“不缺房子”的大前提下，就養成了三四線城市（渝蓉）人口的一種觀念：

• 要買房子干嘛

• 房子本身是不值錢的。

• 一點點折舊就不要了。

• 堅決不買二手房。

• 老破大沒人要

• 買房不如買車

2016年重慶人民看待房產，如果用二個字形容他們當時心態，那么應該是：

絕望

絕望，真心絕望。

房子怎么可能漲得起來呢。那要多大的購買力，多大的拉力啊。

2016年你和重慶本地人討論房子，土著那些所謂“高手”。

他們會真心勸阻你；

• 重慶這個市場，你們外地人不懂。

• 重慶的房子太多了，永遠不會漲。

• 重慶人不缺房子，人人都有房子。

• 重慶因為其特殊的xx制度，xx制度，xx制度，決定了房價絕對不會漲的。

另一方面，成都的“朱紅之淚”，則長篇累牘地控訴成都人“處女座”。

因為房子太便宜，所以消費者都被侍候成了大爺。

人行道的磚，是馬路上人行道的磚。

噴水池不夠大

車位要漲價

諸如此類的問題，都值得曠工一天跑過來維權。在京滬消費者眼中看來，這日子也過得太愜意了。

甚至水原怒喝一聲：

“渝川人，配過這樣的好日子么”。

三）啟動階段

樓市的第二個階段，是“啟動階段”。

其具體的特征，是部分樓盤已經有了翻倍的漲幅，但并不是全部的樓盤。

火車頭轟鳴，但時速還不高。

在啟動階段，主要的特征是“懷疑和野望并存”。

一方面，肯定有人啃了一口大蔥，喝了一罐啤酒，吐了一口唾沫，狠狠地罵道：

“泡沫，肯定是泡沫”。

“怎么樣上去，怎么樣下來”

“有得好人跳樓去了”。

“全都是外地人炒房客在買，一群巴子不領行情”。

另一方面，肯定有人買買買買買。

例如武漢，一口氣爆了114個“日光盤”。一直到旭輝御府，才因為性價比實在太渣。沒有連續爆出第115個日光。

行情在猶豫和爭議中產生。

啟動階段的特征，人群開始分化。分為二種，“覺醒者”和“傻空者”。

我們會發現，市場上存在一股非常強大的力量。

幾乎要掃空一切貨倉的力量。

市場上有一股“新力量”，哪怕把價格節節推高。從8000高買到11000，12000，14000，也在所不惜。

18000仍然買買買。價格翻翻仍然買買買。

而另外一種人，他們的人生觀和十年前一樣。

太陽照常升起，認為往昔熟悉的生活永遠不會打破。一切規則都會和昨天一樣。

只要任何新的，他們看不懂的東西。

他們就驚慌失措“泡沫，泡沫”。

四）啟動階段的重要影響

在樓市五個階段中，“啟動階段”是最最最重要的。

因為“啟動階段”，幾乎是唯一可以踩剎車的階段。

急病下猛藥，狠狠一棍子，敲得重了，直接打暈。一定要重。

滴墨戰術，就打不死。

逐次添油的調控政策，什么下場，大家也看到了。因為宏觀調控，所以房價飛漲。

我們曾經把房價比做“火車頭”。

火車這東西，如果你想讓一輛5000噸的火車啟動，那是千難萬難。需要極大的鍋爐和壓力。

而火車一旦啟動，運行在鐵軌之上，需要的能量卻又不是太多。

等到你想剎車了。

火車剎車也不是件容易的事，動輒需要二三千米的長度來讓火車慢慢減速。

這千萬噸的龐然大物，想把速度降下來。也是嚇死人的動能。

樓市的道理也是一樣。

對于樓市，讓一個3億平方米存量的超級大城市樓市啟動，那是千難萬難。天時地利人和，缺一不可。

你聽著這個龐然大獸嘶吼著，掙扎著，甩去身上的枷鎖。

甩動抖掉碎石和鐵鏈，一點一點嘗試著爬行，慢慢加快了速度。

目前，整個重慶樓市，只能算是“小漲”。

表現最靚麗最耀眼的，是南濱路，北濱路。尤其是擁有一線無敵江景的，所謂“婆羅門”區域。

在過去約一年的時間內，“婆羅門”區域從8000單價，一口氣漲到18000單價。部分樓盤下一期報價已高達22000.

但是，在這一片“猜對走勢”的慶祝聲中，我們還要看到，整個市場，清楚地仍然存在“烏云”。

對于整個市場來說，依然存在“沒漲上去”的物業類型。

這就是渝中區的老破大。

沒漲上去的原因，依然是因為“啟動階段”。

啟動階段，一股強大的力量，掃光了“南濱路北濱路”所有的江景豪宅。

但是“土著”是遲鈍的。

對于老重慶人，住了十幾二十年的人，他們覺得太陽照常升起。絲毫也沒有緊迫感。

絲毫也沒有想要買房子的意思。

針對他們的物業類型，或者他們拋出的物業類型，價格就上不去。

你設想一下，160平米四房，單價只要6000元/平米，總價僅僅才100W。

一百萬元，在未來樓市，意味著什么。

• 14500 * 70平米，稍微像樣點的房子，只能買二房。

• 22000 * 45平米，有名有姓的豪宅，只能買一房。

• 25000 * 80平米，樓市再漲上去，只能買廝所。

你現在四房只賣100萬，顯然是極其不合理的。[1]

五）成長階段

樓市的第三個階段，是“成長階段”。

如果說，房價從8000漲到16000，是啟動。依然喚不醒“沉睡的人”。

則樓市再翻一個跟頭，16000-->32000是成長階段。

再再翻一個跟頭，32000-->64000也是成長階段。

目前重慶處于“啟動階段”的話，武漢處于“成長階段”。

成長階段有二個特征；

1）樓市開始有賺錢效應

2）開始有人買不起房子

重慶人的收入，大約是上海人1/2左右。

但是2016年八月，重慶房價只有上海房價的1/10。

比例完全不對等。

• “罵房價貴”雖然已經成為了酒桌上的一句口頭禪。

• “口是心非”，重慶人買房子，其實一點壓力也沒有的。

一套房子80~100W，小夫妻一年也有二三十萬。

因為生活太安逸，所以不是不買房。是買得起而不買。

但是，當樓市從8000-->16000-->32000的過程中，他就逐漸產生了“財富效應”。

你8K買進，16K賣出，每一套房子，就有了“近百萬”元的利潤。

哪怕以20W的小夫妻年收入，這也相當于五年工資。

而如果樓價能有幸從16000漲到32000，

則很多人有幸，一套房子就價值三四百萬。

比畢生積蓄，所有的工資儲蓄還要多。

這就產生了“財富效應”

按照尹香武的說法，叫做“金融屬性”。

一旦產生了財富效應，那就非同小可，非同小可。

中國古話，殺頭的事情有人做，虧本的事情沒人做。

A股，君子蘭，比特幣，一項投資哪怕再無情，再糟糕。只要它能賺錢，則勤勞勇敢的中國老百姓，如削尖了腦袋沙丁魚，怎么堵都堵不住。

如果你的樓市，能真金白銀讓人看見，賺了幾百萬。

整個民間頓時就“爆炸”了。怎么攔也攔不住。

1990年，深圳賣認購證。排三天三夜的隊。

對了防止插隊和搶購問題。每一個人，都緊緊抱著前面一個人的腰。

不管你前面是大老爺們，還是妙齡少女。陌生人，就這樣貼身抱著腰，一連抱了三天。

在生長階段，勢頭是無可阻擋的。只要你一旦過了第一個200%，第一個300%，有了賺錢效應；

則你一定會快速狂奔，16000--->32000--->64000，這段漲幅是確定的。

在成長階段，調控是無效的。

火車頭一旦啟動起來，就肯定奮力狂奔。

樓市只要可以賺錢，就一定有人前仆后繼沖進來。

哪怕你把交易完全鎖死掉，

TNND人家自住的，再不買就買不起了。

（未完待續）

（水庫論壇，歐神文集，歐成效，2017年7月2日晚）