樓市的生命周期(上)#1440

作者:歐神 2020-11-18 17:05:16 人閱讀

生,老,病,死

一)火車頭

大約在一個月前,有人在分答上問了我這樣一個問題:

http://fd.zaih.com/question/90000035953766463416

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我覺得這個話題很有意思,可以展開好好闡述一下。

佛家說,世間萬物都有“生,老,病,死”,都有生和滅的過程。

對于一個城市,乃至于一個國家的房地產市場。其實與此類似。

對于很多小白,大腦漿糊,他們喜歡以波段論形容樓市。

以為價格圍繞著價值上下起伏。此大錯特錯。

樓市的演化階段,其實很象是一個“人”。有幼年,壯年和老年階段。

而且這些演化,是不可逆的。

同樣也是沒有輪回的。

  • 懵懂階段

  • 啟動階段

  • 成長階段

  • 泡沫階段

  • 衰老階段

二)懵懂階段

樓市的第一個階段,是懵懂階段。

談論樓市,有一個話題,是無論如何也繞不過去的,“誰睡在馬路上”。

你看,人人都有房。

整個大城市,并不缺房子。沒有任何一個人睡在馬路上。甚至說清潔工也有三套房。

從來不存在“剛需”,沒一個人日子過不下去。

房子不是水,食物。

不是每天都要消耗的必需品。老房子稍微湊湊,繼續住住行了。

(全國各大城市人均住房面積,來源:重慶樓)

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在這樣一個“不缺房子”的大前提下,就養成了三四線城市(渝蓉)人口的一種觀念:

  • 要買房子干嘛

  • 房子本身是不值錢的。

  • 一點點折舊就不要了。

  • 堅決不買二手房。

  • 老破大沒人要

  • 買房不如買車

2016年重慶人民看待房產,如果用二個字形容他們當時心態,那么應該是:

絕望

絕望,真心絕望。

房子怎么可能漲得起來呢。那要多大的購買力,多大的拉力啊。

2016年你和重慶本地人討論房子,土著那些所謂“高手”。

他們會真心勸阻你;

  • 重慶這個市場,你們外地人不懂。

  • 重慶的房子太多了,永遠不會漲。

  • 重慶人不缺房子,人人都有房子。

  • 重慶因為其特殊的xx制度,xx制度,xx制度,決定了房價絕對不會漲的。

另一方面,成都的“朱紅之淚”,則長篇累牘地控訴成都人“處女座”。

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因為房子太便宜,所以消費者都被侍候成了大爺。

人行道的磚,是馬路上人行道的磚。

噴水池不夠大

車位要漲價

諸如此類的問題,都值得曠工一天跑過來維權。在京滬消費者眼中看來,這日子也過得太愜意了。

甚至水原怒喝一聲:

“渝川人,配過這樣的好日子么”。

三)啟動階段

樓市的第二個階段,是“啟動階段”。

其具體的特征,是部分樓盤已經有了翻倍的漲幅,但并不是全部的樓盤。

火車頭轟鳴,但時速還不高。

在啟動階段,主要的特征是“懷疑和野望并存”。

一方面,肯定有人啃了一口大蔥,喝了一罐啤酒,吐了一口唾沫,狠狠地罵道:

“泡沫,肯定是泡沫”。

“怎么樣上去,怎么樣下來”

“有得好人跳樓去了”。

“全都是外地人炒房客在買,一群巴子不領行情”。

另一方面,肯定有人買買買買買。

例如武漢,一口氣爆了114個“日光盤”。一直到旭輝御府,才因為性價比實在太渣。沒有連續爆出第115個日光。

行情在猶豫和爭議中產生。

啟動階段的特征,人群開始分化。分為二種,“覺醒者”和“傻空者”。

我們會發現,市場上存在一股非常強大的力量。

幾乎要掃空一切貨倉的力量。

市場上有一股“新力量”,哪怕把價格節節推高。從8000高買到11000,12000,14000,也在所不惜。

18000仍然買買買。價格翻翻仍然買買買。

而另外一種人,他們的人生觀和十年前一樣。

太陽照常升起,認為往昔熟悉的生活永遠不會打破。一切規則都會和昨天一樣。

只要任何新的,他們看不懂的東西。

他們就驚慌失措“泡沫,泡沫”。

四)啟動階段的重要影響

在樓市五個階段中,“啟動階段”是最最最重要的。

因為“啟動階段”,幾乎是唯一可以踩剎車的階段。

急病下猛藥,狠狠一棍子,敲得重了,直接打暈。一定要重。

滴墨戰術,就打不死。

逐次添油的調控政策,什么下場,大家也看到了。因為宏觀調控,所以房價飛漲。

我們曾經把房價比做“火車頭”。

火車這東西,如果你想讓一輛5000噸的火車啟動,那是千難萬難。需要極大的鍋爐和壓力。

而火車一旦啟動,運行在鐵軌之上,需要的能量卻又不是太多。

等到你想剎車了。

火車剎車也不是件容易的事,動輒需要二三千米的長度來讓火車慢慢減速。

這千萬噸的龐然大物,想把速度降下來。也是嚇死人的動能。

樓市的道理也是一樣。

對于樓市,讓一個3億平方米存量的超級大城市樓市啟動,那是千難萬難。天時地利人和,缺一不可。

你聽著這個龐然大獸嘶吼著,掙扎著,甩去身上的枷鎖。

甩動抖掉碎石和鐵鏈,一點一點嘗試著爬行,慢慢加快了速度。

目前,整個重慶樓市,只能算是“小漲”。

表現最靚麗最耀眼的,是南濱路,北濱路。尤其是擁有一線無敵江景的,所謂“婆羅門”區域。

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在過去約一年的時間內,“婆羅門”區域從8000單價,一口氣漲到18000單價。部分樓盤下一期報價已高達22000.

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但是,在這一片“猜對走勢”的慶祝聲中,我們還要看到,整個市場,清楚地仍然存在“烏云”。

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對于整個市場來說,依然存在“沒漲上去”的物業類型。

這就是渝中區的老破大。

沒漲上去的原因,依然是因為“啟動階段”。

啟動階段,一股強大的力量,掃光了“南濱路北濱路”所有的江景豪宅。

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但是“土著”是遲鈍的。

對于老重慶人,住了十幾二十年的人,他們覺得太陽照常升起。絲毫也沒有緊迫感。

絲毫也沒有想要買房子的意思。

針對他們的物業類型,或者他們拋出的物業類型,價格就上不去。

你設想一下,160平米四房,單價只要6000元/平米,總價僅僅才100W。

一百萬元,在未來樓市,意味著什么。

  • 14500 * 70平米,稍微像樣點的房子,只能買二房。

  • 22000 * 45平米,有名有姓的豪宅,只能買一房。

  • 25000 * 80平米,樓市再漲上去,只能買廝所。

你現在四房只賣100萬,顯然是極其不合理的。[1]

五)成長階段

樓市的第三個階段,是“成長階段”。

如果說,房價從8000漲到16000,是啟動。依然喚不醒“沉睡的人”。

則樓市再翻一個跟頭,16000-->32000是成長階段。

再再翻一個跟頭,32000-->64000也是成長階段。

目前重慶處于“啟動階段”的話,武漢處于“成長階段”。

成長階段有二個特征;

1)樓市開始有賺錢效應

2)開始有人買不起房子

重慶人的收入,大約是上海人1/2左右。

但是2016年八月,重慶房價只有上海房價的1/10。

比例完全不對等。

  • “罵房價貴”雖然已經成為了酒桌上的一句口頭禪。

  • “口是心非”,重慶人買房子,其實一點壓力也沒有的。

一套房子80~100W,小夫妻一年也有二三十萬。

因為生活太安逸,所以不是不買房。是買得起而不買。

但是,當樓市從8000-->16000-->32000的過程中,他就逐漸產生了“財富效應”。

你8K買進,16K賣出,每一套房子,就有了“近百萬”元的利潤。

哪怕以20W的小夫妻年收入,這也相當于五年工資。

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而如果樓價能有幸從16000漲到32000,

則很多人有幸,一套房子就價值三四百萬。

比畢生積蓄,所有的工資儲蓄還要多。

這就產生了“財富效應

按照尹香武的說法,叫做“金融屬性”。

一旦產生了財富效應,那就非同小可,非同小可。

中國古話,殺頭的事情有人做,虧本的事情沒人做。

A股,君子蘭,比特幣,一項投資哪怕再無情,再糟糕。只要它能賺錢,則勤勞勇敢的中國老百姓,如削尖了腦袋沙丁魚,怎么堵都堵不住。

如果你的樓市,能真金白銀讓人看見,賺了幾百萬。

整個民間頓時就“爆炸”了。怎么攔也攔不住。

1990年,深圳賣認購證。排三天三夜的隊。

對了防止插隊和搶購問題。每一個人,都緊緊抱著前面一個人的腰。

不管你前面是大老爺們,還是妙齡少女。陌生人,就這樣貼身抱著腰,一連抱了三天。

在生長階段,勢頭是無可阻擋的。只要你一旦過了第一個200%,第一個300%,有了賺錢效應;

則你一定會快速狂奔,16000--->32000--->64000,這段漲幅是確定的。

在成長階段,調控是無效的。

火車頭一旦啟動起來,就肯定奮力狂奔。

樓市只要可以賺錢,就一定有人前仆后繼沖進來。

哪怕你把交易完全鎖死掉,

TNND人家自住的,再不買就買不起了。

(未完待續)

水庫論壇,歐神文集,歐成效,2017年7月2日晚)


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