漳州炒房團,請不要再造謠了 #1320

作者:歐神 2020-11-18 17:05:09 人閱讀

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漳州炒房團,請不要再造謠了 #1320

“哥,發財了”

“咋了”

“今天早上我在村口拿了一筐地瓜3元/斤,去縣里面趕集!

“你猜咋的”

“在縣城里,這地瓜賣5元/斤”

每斤凈賺2元啊。哈哈哈哈哈。

賣10斤地瓜凈賺20元。

賣10噸地瓜凈賺20000元。

賣10萬噸地瓜凈賺200,000,000元。

2億元啊,發大財了。哈哈哈。

俺冷冷地瞅著他,“你準備讓全縣城人民天天吃地瓜?

一)漳州炒房團

今天早上,被一篇文章刷屏了《我是怎么在9個月把房價炒高兩三倍的》[1]

文中,說一個甫出道只有一年的菜鳥,帶了1億現金去到一個四線城市漳州,然后就可以把房價炒高三倍。并獲利200%帶現金走的故事。

這篇文章最大的特點,它是徹頭徹尾捏造的!

整篇文章完全都是虛構瞎編出來,不要臉的小編狂造謠言源。

當我們回首“微博辟謠”事件時,眾多博主都感到苦澀。因為“造謠”和“辟謠”花費的精力完全是不對等的。

造謠嘴皮子一翻。

辟謠累死全家。

造謠只要標題取得好,聳人聽聞。動輒會幾千個網站轉發,印象深刻。

而“辟謠”撥絲抽繭,層層推理。要有一定智商基礎人群才能看懂。素質篩選嚴格。

二)數學模型

我們一步步來看。首先是數學模型。

“文中”講有一位魏廣華,買了500套房子。差不多基本面都是一樣的。

樓盤:

冠城國際

面積:

60~80㎡

買入單價:

10000元/㎡

動用現金:

24W/套

買入時間:

2016.06月

總贏利:

2億

每套贏利:

40W

每平米贏利:

6000元/㎡

賣出單價:

16000元/㎡

賣出時間:

2017.03月

你仔細看這一套“模型”,我的結論是問題不大。

其中,樓市九個月漲了+60%,在巔峰牛市,應該是可能的。

單套房子70W,動用現金24W。相當于35%。

考慮到契稅,中介費,雜費,這樣的杠桿比例也是合理的。

拿24W投下去,九個月賺40W,完全是可行的!

三)五百倍

那么,問題出在哪里呢。出在文科生小編不懂數數。

在《發財的數量級#2010一文中曾經說到,把一只螞蟻放大1000倍。螞蟻會變成大象么?

絕對不會。

螞蟻纖細的四肢,會立即被它自己的體重壓扁。昆蟲沒有肺,呼吸基于皮膚滲透。會立即窒息死。

象《金剛》這樣的大猩猩,真實世界是不可能存在的。不可簡單放大。

有些事,做一套是可以的。做500套是不行的。

蠢貨小編的標準套路,是道聽途說一二段發財故事。然后閉著眼睛乘以500倍。

沒有管理成本。

沒有運營成本。

沒有庫存。

沒有不可測藥單

銀行貸款無限放大

身份證無限放大

回報率的真相》#90,回報并不是簡單的資金翻倍,而是你所有的資源都要加倍。

回到這個簡單的X500例子中。

1)樓市每掃掉5%的貨源,價格都會上升。

業主遠遠比你更聰明。街坊鄰居之間,隨時都在傳遞著最新的“房價”情報。

誰家上午賣掉房子,下午整幢樓都會知道“最新房價”。

尤其若業界瘋傳,“來了一個大戶,在中介店堆了20封現金掃貨源”。

在漳州人際關系緊密的小城市,恐怕會傳瘋了吧。

當你買500套時,你是不可能從容建倉的。成本至少會漲+20%

好了。這件事我先不和你計較。放你一馬。

2)貸款之不可能

買一套房子70W,首付21W,貸款49W?赡苊?梢。

買了500套房子,首付1.2億,貸款2.5億,可能么。不可能。

貸款2.5億,意味著月供130萬人民幣。

沒有任何人開得出這樣的收入證明。

有人說,換500個身份證。

理論上是可以。但是,500個身份證也并不是一件簡單容易的事情。

按照銀監會要求,任何“房貸”必須有“信貸員+貸款申請人”的雙人合照。

或許你可以找500個民工。

但估計你沒什么興趣。負擔500人往返漳州,并且住一晚的交通和食宿。

再其次,哪怕銀行對“收入證明”審核不是那么嚴格,對借記卡的流水,也有違規疏忽之處。

但是“信貸員”會害怕的呀。

天知地知,你知我知。別人不知道,可是信貸員知道的呀。

信貸員知道發放了2.5億的貸款給你。知道500張身份證的幕后操縱人物,都是你一個人。

信貸員害怕的呀。

他和你非親非故。哪怕貸2500W給你虛構收入,都會嚇得夜不能寐。信貸“終身追索制”聽說過沒有。

好了,你說銀行是你家開的。信貸員是你親爸。

當我沒說,這節我也不和你計較。

3)價格之不可能

真正的不可能,發生在價格之不可能。

這也是文科生小編永遠都不能理解。只有行規/業內人士才知道的一個梗。

十五年前,大寧的房價是4000,現在最新開的“大寧金茂府”是100000/m。

請問,大寧的房價漲幅是多少倍。

很多人眼皮都不眨,毫不猶豫回答了:25倍。

錯了,大錯特錯。

因為十年前賣的“產品A”,和今天賣的“產品B”,并不是同樣的產品。

1999年建造的十幾年樓齡老大樓,并賣不到100000元/㎡

(元/㎡)

2000年

2012年

2017年

普通人以為的:

4000

50000

100000

實際情況:A

          B

4000

(不存在)

35000

50000

70000

100000

如圖,在實際情況中;

A=老大樓

B=金茂府

實際情況中,樓市的漲幅只有17.5倍左右。遠遠沒有達到“25倍”理論值。

這就是為什么樓市“選籌”總有問題。幾乎沒有任何一個人,能達到“吹噓中的”10~20倍漲幅。

然后我們來看“漳州”這個例子。

文科生小編顯然把“一手新盤”的價格,當成了“二手出貨”的價格。

在文中,大量地引用“市區房價從六七千元起步,向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進發”。

真正的樓市專家,如果你經歷過實戰滾刀肉。

那你就會知道,這個所謂的“一手房2.8W”,對你是一點幫助也沒有的。

一手房是一手房,二手房是二手房。

“新房癌”現象是普遍存在的。尤其是漳州這種地方,我懷疑根本沒有人從二手房東手里接盤。

一二手房交易比例,或許是5:1

對于漳州市場而言,想要出貨是極其艱難的。

哪怕你看KFS風生水起,一個月漲四五次價錢?墒嵌址空{價緩慢。

買二手房的主,大多數是對價格斤斤計較的主。

而不是貴婦。

如原文中,九個月時間,漳州“一手房市場”從6000~7000,一口氣漲到了28000.

短短九個月,漲幅400%

朋友們,這可是“千年難遇”的超級大牛市啊。

在這種情況下,原文舉例中的“學區房”,從10000元/㎡,漲到了16000元/㎡最終出手價。

馬馬虎虎,勉勉強強還符合邏輯。

這段話告訴我們的是,如果你不遇上一段“千年難遇”的超級大行情。

象魏廣華這樣玩法,就是找死。

你換一個其他的省會城市,哪怕“一手房”漲一倍,算牛市了!岸址俊辟I賣算上稅費,也就勉強保本。

如果趕上滯漲,“四五年”毫無漲幅。那您就等著哭去吧。蝕到盡。

4)媒體能量

好了,現在說“魏廣華”很NB。除了從銀行套出500套貸款,無損交易之外。

人家還可以“操縱媒體”,還可以編造出一幅全城熱賣的假象。

哈哈哈哈哈,你以為媒體不要錢的么。

讓我用北京的互聯網思維告訴你,21CN最貴的是什么:不是人才,是流量。

流量實在太太太貴了,貴到了徹底買不起。

絕大多數創業App公司,都是“我有一個好點子,只要全世界都來用我,我就可以發財”。

問題是,別人干嘛要來關注你。你知道現在爭奪眼球有多難。

做自媒體的人都知道,出一篇100000+的文章,往往是各大公司文宣部門的夢魘。

出于公司對外宣傳的要求,老板要求搞一個公眾號。公眾號考核的標準,到了年底得有10000個粉絲。

光這10000粉絲。就成了不可完成的任務。北京人哭暈。

同樣道理,給你一個城市,哪怕象漳州這樣一個700,000人口的四線城市。

要煽動一個熱點,你知道有多難。

要全市人民知道你,您居然一分錢都沒有廣告預算!

要讓全市人民都知道您,您居然沒有一份錢廣告預算。

有這通天徹地之能,我勸您也別干“炒樓”這么低收益的事了。

你去給大商場,大飯店“導流”。

凡是有商場,飯店開業。您去吆喝一聲。

要求不高,帶來1000個用戶。我還送你九折券。只求你“開門紅”把桌臺塞得滿滿的。

你猜,身為大商場。我愿意給您多少錢?

5)庫存

樓下有一個小妹,已經迫不及待舉手要發言了。

據說武漢有幾個“有為青年”。湊了3000W,問KFS包銷下一整幢樓。趁著2016年武漢樓市大牛大漲。也賺了二三千萬。

這個模式,稱之為“包銷”。

也是地產的一行。屬于以小博大,遇見杠桿牛市,自然可以賺到不少。

可是,“包銷”也有缺點。真正的陰暗面,你也沒見到。

“包銷”真正賺的是什么,是庫存!

因為一個樓盤,總有雞頭雞腳。房地產賣樓,業內常常有50%,70%,90%,95%的說法。

  • 50%是死亡線。賣不出50%就死亡

  • 70%是成本線。賣出70%基本就保本。

  • 90%是清場線。賣出90%整個項目組結束。

  • 95%是清盤線。永遠會有5%的尾盤賣不掉。

至于5%雞頭雞腳賣不掉的原因,那就千奇百怪,不一而足了。

而“包銷”這一行,看似3000W賺到了3000W。

但其實賺的都是庫存。

就好比很多開淘寶店的,看似賬目上賺錢,但其實賺的都是庫存。

你把90%的貨物賣掉,和KFS結算一下。賬面有贏利。

其實“現金結余量”為零的。只不過額外賺了十套房子。

而“魏廣華”的操作呢。

他買進500個上家。

賣出500個下家。

1000個“交易對手”,居然沒有任何藥單,沒有任何糾紛,沒有任何尾盤,沒有任何庫存。

這是什么,這是神跡!

你這輩子見過什么生意,九個月賣得干干凈凈。能把“壓艙爛貨”都賣掉,一分錢庫存不剩的。

我不知道漳州的“人口死亡率”是多少。九個月夠死多少人。

1000個“交易對手”之中,有沒有一二個突然掛墻的。

但我們實戰過的人都知道,在實戰中,“藥單”是層出不窮的。

正常交易,至少會有10%的單子,出意外岔子。

專門的藥單流就更不提了。

如果你真的去漳州。真的去買進500套,賣出500套房子。那我幾乎一定肯定地可以和你說;

1)至少20套房子,會發生藥單

2)至少30套房子,因為種種原因無法過戶。

3)至少40套房子,哪怕大漲之后,也無法沽清。

真正等你把這“500套”全部賣完,會是一個漫長無比的過程。

你得專門留一個人在那里,專門處理遺留庫存。還得好幾年。

譬如說,你淘寶店不想開了。想關門走人。

你剩下的“庫存”要全部賣完,還得多少時間。

哪怕你搞幾輪“清倉大甩賣”,你試試看有多少效果。

這輩子我還從沒見過沒庫存的實業。

四)結語

這種種事我們總結起來,答案就只有一句;

編,你使勁編

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魏廣華的故事,你買一套二套可以,買三套五套,也能碰碰運氣。

十套以上,這樣的“玩法套路”肯定是玩不轉的?隙ㄔ庥鰺o數無數瓶頸,成本呈指數上升。

無恥的文科生小編,無非是知道了一二例案例。然后把事實無限擴大,自動X500上去。

而“造謠”的結果,對我們整個社會的危害是非常大的;

1)在民眾中,傳播了恐慌情緒

2)在民眾中,傳播了仇恨情緒

3)在民眾中,傳播了弱智故事

4)在民眾中,傳播了浮躁心態

作為政府持牌機構,擁有官方營業執照的媒體。如此信口雌黃,謊編捏造,未免道德掃地。

哦,經提醒,信息的源頭是《中國證券報》,由證券報首發。

那也不足為奇了。

在2006,2008,2012年《中國證券報》都做過同樣的事情。

水庫論壇,歐神文集,歐成效 2017年4月5日晚)[2]


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